Refinansowanie Zamiast odwróconej hipoteki ?

Seniorzy powinny rozważyć zadłużenie w stosunku do wartości ich domów tylko w ostateczności. Jeśli nie ma sposobu wokół niego, mówi, że jest mądrzejszy do refinansowania w postaci 30-letniego kredytu ustalone.

Trzeć o to płatności miesięcznych. Jednak Basich twierdzi, że opłaty za tego typu pożyczki są niższe, a pozostałych akcji nie podlega odsetek i innych kosztów związanych z odwrotnej hipoteki.

W przypadku odwrotnej hipoteki, młodszych kredytobiorców nie może wypłacić tyle kapitałów własnych starszych. Aby zakwalifikować się do odwrotnej hipoteki, musi być co najmniej 62 lat.

Dwa modele rodzaje odwróconej hipoteki

„Model sprzedażowy – jak twierdzi Maja Gałecka-Wąsowicz, prawnik Funduszu Hipotecznego Familia - wykorzystuje znaną od lat konstrukcję renty dożywotniej, dożywocia lub pożyczki. Model kredytowy zostanie wprowadzony ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym (przygotowywana przez Ministerstwo Finansów) i polega na postawieniu do dyspozycji kredytobiorcy określonej kwoty środków pieniężnych, jednak bez przenoszenia przez kredytobiorcę prawa własności do nieruchomości na kredytodawcę. Model kredytowy ogranicza grono potencjalnych kredytodawców wyłącznie do instytucji ustawowo upoważnionych do udzielania kredytów.”

Tu należy zaznaczyć, że w większości krajów Unii Europejskiej obowiązuje dziś model sprzedażowy odwróconej hipoteki. który jest przez badaczy instrumentu odwróconej hipoteki jednoznacznie klasyfikowany jako jedna z jej odmian, a nie tylko jako forma poboczna. „W Hiszpanii, Rumunii, Francji czy na Węgrzech spotkamy się z modelem, który dziś dostępny jest także, dzięki funduszom hipotecznym, w Polsce – zauważa Maja Gałecka-Wąsowicz. W państwach Unii Europejskiej model sprzedażowy, funkcjonujący w obrocie dzięki ofercie prywatnych podmiotów, bardzo często poprzedza wprowadzenie na rynek modelu kredytowego oferowanego przez banki. Jest to zjawisko szczególnie mocno widoczne w krajach, gdzie funkcjonują symultanicznie model kredytowy i sprzedażowy odwróconej hipoteki.”

Jak więc widać odwrócona hipoteka wcale nie musi występować wyłącznie w formie, którą zamierza zaproponować Ministerstwo Finansów, ale może funkcjonować również w formie sprzedażowej, która już dziś jest dostępna na polskim rynku dzięki funduszom hipotecznym.

Odwrócona hipoteka - opinia

Chciałabym na emeryturze móc podróżować czy realizować własne hobby. Załóżmy, że
z emerytury nie będzie mnie stać a dzieci czy ich połówki nie będą
zainteresowane finansowaniem skoków ze spadochronem
Ale mam dom/mieszkanie warte Xzł. Wezmę pod nie hipotekę i spełnię moje marzenia.
Dzieciom nie ubędzie.

Odwrócona hipoteka w Funduszu Senior

Fundusz Senior oferuje unikalny w Polsce produkt – hipotekę odwróconą. Jest to pomoc finansowa dla klientów – Seniorów - w wieku ponad 65 lat, którzy posiadają nieruchomość, poprzez dostarczenie im dodatkowych środków pieniężnych w postaci dożywotniej renty w zamian za ustanowienie zabezpieczenia na hipotece nieruchomości (lub ewentualnie przeniesienie własności nieruchomości). Naszym nadrzędnym celem jest zapewnienie jak najbardziej kompleksowej obsługi w zakresie bezpieczeństwa prawnego, uczciwości przeprowadzanych transakcji oraz ciągłe podnoszenie jakości naszych usług, tak aby zagwarantować Seniorom dostatecznie dużo praw, by mogli godnie dożyć swoich lat.

Odwrócona hipoteka- różnice płci

825 zł comiesięcznego świadczenia z tytułu odwróconej hipoteki mógłby otrzymywać mężczyzna, a tylko ok. 550 zł kobieta - wskazują wstępne szacunki Home Broker Doradcy Finansowi. Jeśli zainteresowanie banków ofertą odwróconej hipoteki nie wzrośnie w toku prac nad ustawą, produkt może okazać się za drogi.

Czy opłaca się brać odwróconą hipotekę?

Odwrócona hipoteka opłaca się średnio. Przykładowe wyliczenie Home Broker: mężczyzna może liczyć na 790-860zł miesięcznie przez 18lat, kobieta na 520-580 przez 23 lata. Wychodzi, że bank płaci ok 53% wartości nieruchomości.

Wada odwróconej hipoteki

Wadą, a właściwie sprawą dość kontrowersyjną może być sytuacja, gdy właściciel nieruchomości umrze niedługo po podpisaniu umowy o odwróconą hipotekę. Wtedy bank może przejąć mieszkanie za bardzo niską cenę. Projekt ustawy o odwróconej hipotece zakłada pewne zabezpieczenie przed taką sytuacją – bank czy też instytucja finansowa w takim wypadku miałaby obowiązek poinformować na łamach prasy oraz swojej strony internetowej innych prawnych spadkobierców zmarłego właściciela o możliwości wykupienia od tejże instytucji nieruchomości. Mają jednak na to ściśle określony czas, przez który niekoniecznie będą w stanie uzbierać, z reguły wysoką, kwotę.

Zalety Odwróconej hipoteki

Odwrócona hipoteka to przede wszystkim szansa na podreperowanie rodzinnego budżetu. Wysokość renty zależy od wielu czynników, z których najważniejsze to: wiek i płeć potencjalnego kredytobiorcy oraz wartość nieruchomości. Szacuje się że 65-latek, będący właścicielem nieruchomości o wartości 400.000 złotych może liczyć na ok. 1500złotych miesięcznie. Renta ma zazwyczaj charakter dożywotni, choć oczywiście strony mogą umówić się na wypłatę świadczenia przez ściśle określony czas. Należy również pamiętać, że w świecie stosuje się również rozwiązania (choć na mniejszą skalę), w których bank wypłaca jednorazowo umówioną sumę pieniędzy.

Odwrócona hipoteka w Funduszu Senior

Fundusz Senior oferuje unikalny w Polsce produkt – hipotekę odwróconą. Jest to pomoc finansowa dla klientów – Seniorów - w wieku ponad 65 lat, którzy posiadają nieruchomość, poprzez dostarczenie im dodatkowych środków pieniężnych w postaci dożywotniej renty w zamian za ustanowienie zabezpieczenia na hipotece nieruchomości (lub ewentualnie przeniesienie własności nieruchomości). Naszym nadrzędnym celem jest zapewnienie jak najbardziej kompleksowej obsługi w zakresie bezpieczeństwa prawnego, uczciwości przeprowadzanych transakcji oraz ciągłe podnoszenie jakości naszych usług, tak aby zagwarantować Seniorom dostatecznie dużo praw, by mogli godnie dożyć swoich lat.
Bogate doświadczenie naszej kadry zarządzającej oraz pracowników w zakresie obrotu nieruchomościami, wyjaśniania stanów prawnych oraz pomocy dla osób zadłużonych pozwala nam zaspokajać klientów w sposób kompleksowy i bezpieczny, z uwzględnieniem wszelkich często nietypowych wymagań.
Jak więc otrzymać dożywotnią rentę, a przy tym zagwarantować sobie dostatecznie dużo praw, aby godnie dożyć swoich lat?

Odwrócona hipoteka to bujanie w obłokach

Odwrócona hipoteka to bujanie w obłokach
W zeszłym tygodniu przez media przetoczyła sie dyskusja dotycząca tzw. odwróconej hipoteki. Powód: Ministerstwo Finansów opublikowało wreszcie założenia do ustawy, która ma uregulować ten rynek, dziś dziki i nieokiełznany. Odwrócona hipoteka, jak piszą w „Gazecie Wyborczej” moi redakcyjni koledzy Marek Wielgo i Piotr Skwirowski, to „sposób, by osoby starsze, które mają mieszkanie, mogły dostać rentę od banku, w zamian za to, że to bank po ich śmierci przejmie mieszkanie”.

Póki co żadna poważna instytucja finansowa odwróconą hipoteką się nie interesuje. Oficjalne tłumaczenie jest takie, że skoro w prawie bankowym nie ma zdefiniowanej takiej usługi, jak odwrócona hipoteka, to banki nie mogą jej oferować. Pojawiły się za to prywatne spółki, które na własną rękę proponują starszym osobom notarialne umowy zakładające comiesięczną rentę w zamian za przejęcie mieszkania w przyszłości. Chętnych ponoć nie brakuje, zwłaszcza wśród lokatorów pragnących się uwolnić od opieki tak wyjątkowo upierdliwych cieciów, jak ten:

Główne zalety i wady odwróconej hipoteki - uregulowanie rynku takich umów z jednej strony i niską prognozę relacji renty do wartości mieszkania z drugiej - Marek Wielgo zdefiniował już celnie w swoim komentarzu w Wyborczej.biz. W pełni się z nim zgadzam, więc nie będę się dłużej rozwodził nad poruszonymi tam kwestiami. Chcę dodać tylko jeden argument na poparcie tezy, że odwrócona hipoteka nie ma w Polsce szans na upowszechnienie.

Otóź uważam, że banki nie będą chciały oferować odwróconej hipoteki, bo to dla nich zbyt ryzykowne. Bankowcy w Polsce nie nauczyli się jeszcze myśleć w perspektywie długoterminowej. Nie chodzi nawet o to, że polski rynek nieruchomości jest bardzo chwiejny, zaś ceny trudne do prognozowania nawet w perspektywie najbliższych pięciu lat, nie mówiąc o 20-30 latach. Banki już kilka razy w ostatnich latach pokazały, że ich horyzont myślenia kończy się na dwóch-trzech latach. Choćby wtedy, kiedy oferowali kredyty hipoteczne na 30 lat godząc się na pobieranie marży rzędu 0,8% i to jeszcze dla kredytu w walucie obcej. A reverse mortgage wiąże się z koniecznością jeszcze bardziej zaawansowanego zarządzania ryzykiem, niż zwykły kredyt.

Poza tym polskie banki panicznie boją się sytuacji, w której musiałyby zajmować się np. windykacją nieruchomości będących zastawem nie spłacanych na czas kredytów. „Nie zajmujemy się handlowaniem mieszkaniami, przejmowanie ich w ramach windykacji to ostatnia rzecz, o jakiej marzymy” - słyszałem w ostatnich latach w wielu bankach. Tymczasem odwrócona hipoteka to produkt, który z definicji zakłada, iż przyjdzie czas, w którym mieszkanie trzeba będzie przejąć i korzystnie sprzedać. Co ważne: skuteczne, efektywne przeprowadzenie tej operacji tak naprawdę decyduje o powodzeniu całej transakcji odwróconego kredytu hipotecznego.

Owszem, można sobie wyobrazić powołanie spółki celowej, która się tym zajmie, outsourcing tego procesu, stworzenie specjalnych aukcji nieruchomości sprzedawanych w ramach reverse mortgage. Obawiam się jednak, że na samą myśl o wchodzeniu na tę terra incognita bankowcom cierpnie skóra na grzbiecie. Bo znają się oni na handlu nieruchomościami tak, jak pewien dyrektor na urbanistyce:



Nie zmienia to faktu, że ten z banków, który pierwszy wejdzie na rynek odwróconej hipoteki i zgarnie kilkanaście tysięcy klientów, za kilkanaście lat będzie z tego tytułu osiągał wysokie zyski. Tylko po co ryzykować dziś, by korzyści miało odnieść dopiero kolejne pokolenie menedżerów? - pomyśli zapewne niejeden prezes banku. Korzyści oczywiście są wymierne i możliwe do oszacowania, choć mocno przyszłe :-). Pisali o tym ostatnio analitycy Home Broker:

„Z szacunków wynika, że mężczyzna, w zależności od zastosowanej metody kalkulacji, może liczyć na świadczenie rzędu 790-860 zł, a kobieta może liczyć na 520-580 zł. Oznacza to, że przez 18 lat bank „wykupuje” od mężczyzny nieruchomość wartą dziś 300.000 zł płacąc 155.000 zł (52% wartości), a od kobiety przez 23 lata „wykupuje” tę nieruchomość płacąc 160.000 zł (53%). Nieduża wysokość świadczenia w stosunku do wartości nieruchomości może być czynnikiem ograniczającym popyt na odwróconą hipotekę ze strony klientów. W obliczeniach nie uwzględniliśmy dodatkowych kosztów, na przykład prowizji czy kosztów ustanowienia hipoteki na rzecz banku”.

Z informacji zebranych przez Home Brokera wynika, że zainteresowanie banków wprowadzeniem do oferty odwróconej hipoteki jest małe. „Tylko jeden z 16 banków - BZ WBK - określił swoje zainteresowanie jako duże. Siedem banków oceniło je jako średnie. Aż dziewięć deklaruje natomiast, że jest ono małe i bardzo małe, bądź, że jeszcze nie podjęły w tej sprawie decyzji. Co ciekawe, zdania nie mają jeszcze największe banki, PKO BP i Pekao”. Nic dodać, nic ująć... Czas odwróconej hpoteki być może nadejdzie, ale nie wydaje mi się, by nastąpiło to w najbliższych kilku latach. Najpierw czeka nas upowszechnienie stałoprocentowych kredytów hipotecznych. Dopiero ustabilizowanie rentowności portfeli „zwykłych” kredytów hipotecznych pozwoli bankom myśleć o inwestowaniu w odwróconą hipotekę.

źródło: http://samcik.blox.pl

Odwrócona hipoteka będzie dostępna w 10 miastach Polski

Fundusz Hipoteczny DOM Sp. z o.o. - pierwsza na polskim rynku firma oferująca swoim klientom odwróconą hipotekę – pozyskał inwestora: TOTAL FIZ.

TOTAL FIZ – fundusz inwestycyjny zamknięty - został głównym udziałowcem spółki Fundusz Hipoteczny DOM, co zapewni finansowanie jej dynamiczniejszego rozwoju. Dzięki zaangażowaniu TOTAL FIZ już wkrótce usługa odwróconej hipoteki będzie oferowana przez Fundusz Hipoteczny DOM poza Warszawą, łącznie w 10 miastach Polski. Jeszcze w tym roku planowane jest uruchomienie oddziałów w największych miastach naszego kraju.

„Inwestujemy w firmy o dobrych perspektywach rozwoju. Dlatego właśnie zdecydowaliśmy się na podpisanie umowy z Fundusz Hipoteczny DOM. Ten biznes jest dość kapitałochłonny w pierwszych latach funkcjonowania, ale w długim terminie powinien generować satysfakcjonującą stopę zwrotu” – powiedział Konrad Łapiński, zarządzający TOTAL FIZ.

„Uznanie Funduszu Hipotecznego DOM za perspektywiczny projekt przez tak wybitnych finansistów utwierdza nasz w przekonaniu, że hipoteka odwrócona może rozwijać się w Polsce bardzo dynamicznie.” – dodał Robert Majkowski, prezes zarządu, a zarazem jeden z założycieli Funduszu Hipotecznego DOM.


Usługi świadczone przez Fundusz Hipoteczny DOM:

Instrument oferowany jest przez Fundusz od grudnia 2008 i spotkał się już ze znaczącym zainteresowaniem Seniorów. W ramach umowy zawieranej z Funduszem Hipotecznym DOM beneficjent, którym jest Senior posiadający nieruchomość, otrzymuje od Funduszu dożywotnią rentę hipoteczną w zamian za prawo do dysponowania przez Fundusz nieruchomością po śmierci beneficjenta. Konstrukcja umowy oparta została o zapisy Kodeksu Cywilnego w szczególności Artykułach nr 908-916 dot. Umowy o Dożywocie i obok świadczenia w postaci renty hipotecznej daje beneficjentowi prawo do nieodpłatnego zamieszkiwania w mieszkaniu lub domu będącego przedmiotem umowy, przy jednoczesnym przeniesieniu opłat czynszowych na Fundusz.

Umowa zawierana zklientami oparta jest o przepisy Kodeksu Cywilnego i zapewnia beneficjentowi dożywotnią rentę hipoteczną oraz możliwość dożywotniego korzystania z posiadanego mieszkania lub domu. Umowa zawsze zawierana w formie aktu notarialnego, a obecność notariusza zapewnia Seniorowi bezpłatną poradę prawną. Podobny wymóg porady prawnej dla umów hipoteki odwróconej obowiązuje w Stanach Zjednoczonych. Wszystkie koszty związane z transakcją, w tym podatki, rzeczoznawca majątkowy, kompletowanie dokumentów ponoszone są przez Fundusz Hipoteczny DOM, co daje klientom duży komfort i zwalnia ich z uciążliwych czynności i dodatkowych wydatków. Kodeks Cywilny i Kodeks Postępowania Cywilnego bardzo dobrze zabezpieczają interes Seniora-beneficjenta: w przypadku niewłaściwego realizowania przez Fundusz zobowiązań wynikających z umowy, np. gdyby Fundusz opóźniał się z wypłatą, Senior może taką umowę unieważnić


autor: ITBC Communication Sp. z o.o.
źródło: PR News

Renta dożywotnia

Oferta Centralnego Funduszu Hipotecznego (CFH) skierowana jest do osób w wieku emerytalnym, posiadających własne mieszkanie lub dom (również małżeństw). W zamian za przeniesienie prawa własności swojego mieszkania (lub domu) Centralny Fundusz Hipoteczny wypłaca comiesięczną, dożywotnią rentę oraz daje prawną, notarialną gwarancję dożywotniego korzystania z powyższego mieszkania (lub domu).
W Polsce takie rozwiązanie jest nowością. Osoby w wieku emerytalnym, podpisujące umowę z Centralnym Funduszem Hipotecznym mogą nadal mieszkać w swoich mieszkaniach, a jednocześnie dostawać za to pieniądze. W Stanach Zjednoczonych, krajach Europy Zachodniej jest to bardzo popularne źródło wpływów do domowego budżetu. Ta oferta nosi nazwę „odwróconej hipoteki”. Można ją porównać do zaciągania kredytu hipotecznego. Jednak zamiast kupować mieszkanie/ dom i spłacać raty, właściciel sprzedaje swoją nieruchomość instytucji finansowej (CFH), otrzymując co miesiąc określoną kwotę. Role kredytodawcy i kredytobiorcy są w tym przypadku odwrócone – stąd nazwa. Podczas trwania dożywotniej umowy, klient CFH może swobodnie mieszkać w swoim „M”, a nawet je okazjonalnie wynająć. Wysokość świadczenia finansowego ustalona jest w oparciu o dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące średniej długości życia w Polsce oraz wartość mieszkania w chwili podpisywania umowy.

źródło: http://www.centralnyfunduszhipoteczny.pl

Kredyt "odwrócona hipoteka". Zapiszesz bankowi mieszkanie, dostaniesz rentę


Kredyt "odwrócona hipoteka". Zapiszesz bankowi mieszkanie, dostaniesz rentę

Wojciech Malicki
Masz minimum 60 lat, własne mieszkanie i potrzebujesz pieniędzy? Bank udzieli ci kredytu, którego nie będziesz musiał spłacać. Mało tego. To ty będziesz dostawał z banku co miesiąc pieniądze. A co z tego będzie miał bank? Twoje mieszkanie.
 

- Kredyt "odwrócona hipoteka"? Słyszałem i sam się zastanawiam, czy z takiej możliwości nie skorzystać. Muszę jednak porozumieć się z przebywającymi za granicą, dziećmi. I zapytać czy zechcą wrócić do Rzeszowa - mówi pan Czesław.

Jeśli dzieci pana Czesława nie będą zainteresowane powrotem do kraju i dziedziczeniem jego mieszkania wartego sporo pieniędzy, rzeszowian może sporo "dorobić" do comiesięcznej emerytury. 

Nie trzeba spłacać

Ministerstwo Finansów kończy pracę nad projektem ustawy o kredycie zwanym „odwrócona hipoteka”. Jego zasada jest prosta - osoby, które ukończyły 60 lat będą mogły pod zastaw mieszkania lub domu, pożyczyć pieniądze w banku. Z tą różnicą, że nie będą w ratach spłacać bankowi pożyczonej kwoty. Tylko, to bank będzie im aż do śmierci wypłacał co miesiąc umówioną kwotę. Jej wysokość będzie wynikała z wartości zastawionej nieruchomości. 

- To dobra oferta dla starszych, samotnych i niezamożnych osób. Pozwoli im godniej przeżyć ostatnie lata życia - mówi dr Krzysztof Kaszuba, ekonomista i rektor Wyższej Szkoły Zarządzania w Rzeszowie. 

Po śmierci kredytobiorcy bank przejmie na własność zastawione mieszkanie lub dom, aby sprzedać je z zyskiem. Projekt ustawy przewiduje jednak, że spadkobiercy zmarłego będą mogli odzyskać nieruchomość - jeśli w ciągu roku wyrażą taką chęć i - co oczywiste - oddadzą bankowi wypłacone pieniądze.

Trzeba zmian
Projektem "odwróconej hipoteki" zajmą się teraz posłowie. Jego wdrożenie może potrwać wiele miesięcy, bo nowe rozwiązanie wymaga zmian w prawie bankowym, cywilnym i wieczystoksięgowym. Przedstawiciele banków badają już, jak dużym zainteresowaniem może cieszyć się nowy kredyt. 

- Pomysł jest dobry, ale nie wróżę mu wielkiej popularności. W polskich rodzinach wciąż istnieją silne więzi, dlatego gros starszych osób będzie wolało nadal żyć skromnie, ale mieszkanie zapisać swoim dzieciom lub wnukom - dodaje dr Krzysztof Kaszuba.

źródło: http://www.nowiny24.pl

Programy zamiany mieszkań mogą wygrać z odwróconą hipoteką


Trzy pytania do ... KRZYSZTOFA OPPENHEIMA, właściciela Oppenheim Enterprise - Na ile uruchomiony w lipcu w Warszawie pilotażowy program: Z większego na mniejsze, skierowany do starszych osób, może być miernikiem popularności odwróconej hipoteki, nad wprowadzeniem której trwają prace?
– Prace nad wprowadzeniem w Polsce odwróconej hipoteki trwają już ładnych kilka lat. Taka oferta w klasycznej formie, czyli tak jak to działa m.in. w USA, jest u nas skazana na porażkę. Jej adresaci, to głównie osoby starsze, a więc na ogół nieufne i niechętne do rewolucyjnych zmian, a do takich należy zaliczyć pozbycie się z prawa do własności mieszkania na rzecz banku czy jakiejś instytucji w zamian za obietnicę np. dożywotniej renty. Mogą się obawiać – i słusznie – co będzie, gdy taka firma czy bank przestaną płacić rentę? Nie można też wykluczyć konfliktu rodzinnego – mieszkanie przecież było już zaklepane dla jednego z wnuczków, albo po prostu miało zostać spieniężone przez spadkobierców. A zamiana mieszkania, z większego na mniejsze, powoduje, że starsza osoba cały czas jest właścicielem mieszkania. Uzyskana dopłata pozwala podreperować emerycki budżet. Klient może oddać stare, nieremontowane mieszkanie, a dostaje wyremontowany lub całkiem nowy lokal.
● Jednak kwota kredytu uzyskanego w ramach odwróconej hipoteki może być większa niż w przypadku zamiany mieszkania.
– Według mnie – będzie na odwrót. W przypadku odwróconej hipoteki mieszkanie jest wyceniane według tzw. wartości szybkiej sprzedaży, pomniejszonej o postępujące zużycie lokalu. Powoduje to, że kwota służąca jako podstawa do wyliczenia miesięcznej renty jest znacznie mniejsza niż bieżąca wartość mieszkania. U nas nie ma takiego ryzyka – wyceniamy mieszkanie według jego bieżącej wartości, a sprzedajemy od razu po zawarciu transakcji. W tak krótkim czasie wartość lokalu się nie zmieni, możemy bez obaw przyjmować mieszkania także w budynkach z wielkiej płyty. Klient dostaje do dyspozycji różnicę między ceną zakupu nowego mniejszego mieszkania i sprzedaży starego i może nią swobodnie dysponować od razu. Prowadzimy transakcję zamiany mieszkania 74 mkw. na Gocławiu (wielka płyta, lokal do remontu) na nowe mieszkanie o pow. 34 mkw. na Pradze-Północ, gotowe do zamieszkania. Dopłatę netto, czyli po potrąceniu wszystkich kosztów, w tym naszej prowizji i opłat notarialnych, szacujemy na około 130–150 tys. zł.
● Czy spodziewa się pan, że zainteresowanie tą ofertą będzie większe niż uruchomionym rok temu programem zamiany mieszkań na większe, skierowanym do młodych ludzi?
– Mamy mniej więcej pięć razy więcej zainteresowanych, którzy chcą zamienić mieszkanie na mniejsze. Dopóki banki nie powrócą do normalności w procedurze przyznawania kredytów, to program zamiany mieszkań na większe będzie rozwijał się powoli. Najczęściej barierą okazuje się trudno dostępny lub zbyt drogi kredyt.
Źródło: GP

Będzie odwrócona hipoteka, czyli kredyty za mieszkania


Osoby po 60. roku życia będą mogły przepisywać swoje mieszkania na rzecz banków. W zamian dostaną kredyty, których nie będą musiały spłacać. I nadal będą mieszkać w tych mieszkaniach - takie założenia do ustawy o tzw. odwróconej hipotece przedstawiło w poniedziałek Ministerstwo Finansów.

Dzięki odwróconej hipotece, czy - jak kto woli - odwróconemu kredytowi hipotecznemu emeryci i renciści będą mogli powiększyć swoje comiesięczne dochody. W zamian za przepisanie swojego mieszkania (muszą mieć prawo własności albo wieczystego użytkowania nieruchomości lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) na rzecz banku ten wypłaci im określoną w umowie kwotę. W ratach albo jednorazowo. Nie będzie przy tym wymagał zdolności kredytowej. Dotychczasowy właściciel lokalu nadal będzie mógł w nim mieszkać. Pieniądze, które dostanie za przekazanie mieszkania bankowi, będzie mógł wydać na dowolny cel. Na czynsz, jedzenie i leki albo na pomoc dzieciom i wnukom czy zagraniczne wojaże. Kredytobiorca nie musi przy tym zwracać tych pieniędzy bankowi. W ten sposób będzie mógł wykorzystać majątek, który zgromadził, czyli mieszkanie. Nie będzie mógł już jednak sprzedać mieszkania na wolnym rynku. 

Po jego śmierci to bank sprzeda mieszkanie, zaspokajając z uzyskanych w ten sposób pieniędzy swoje roszczenia wobec kredytobiorcy. To, co zostanie, dostaną spadkobiercy. Taka spłata odwróconego kredytu będzie jednak odroczona o sześć miesięcy, licząc od dnia określenia wartości całego majątku i jego podziału pomiędzy spadkobierców. Chodzi o to, by spadkobiercy, jeśli zechcą zachować prawo do nieruchomości, mieli czas na spłatę zaciągniętego przez spadkodawcę odwróconego kredytu hipotecznego. Jeśli mieszkanie było warte - powiedzmy - 300 tys. zł, a odwrócony kredyt wraz z kosztami 150 tys. zł, to dla spadkobierców zostanie po sprzedaży mieszkania 150 tys. zł. Chyba że zwrócą bankowi 150 tys. zł - wtedy mieszkanie nie pójdzie pod młotek i przejdzie w całości na ich własność.

Odwróconą hipotekę stosuje 10 państw UE, m.in. Niemcy i Węgry. Ponadto USA i Australia. W Polsce to nowość. - Zaobserwowaliśmy duże zainteresowanie wprowadzeniem tego rodzaju usługi finansowej na polski rynek. Zgłaszali się do nas zarówno przedstawiciele sektora finansowego, jak i potencjalni kredytobiorcy - tłumaczy powód prac nad projektem wprowadzającym odwróconą hipotekę wiceminister finansów Dariusz Daniluk.

źródło: http://gospodarka.gazeta.pl

Odwrócona hipoteka? Pomysł dobry, ale...

Długo zabierałem się do napisania tekstu o Funduszu Hipotecznym Dom (FHD), spółce założone przez dwóch finansistów z Warszawy. Bałem się, że taki tekst może ją w pewnym sensie uwiarygodnić, bo skoro o spółce pisze „Gazeta”, to najpewniej nie jest szemrany interes. W końcu zmobilizował mnie kolega Maciek Samcik i napisaliśmy ten tekst razem


http://wyborcza.pl/biznes/1,82244,6858508,Renta_za_mieszkanie_.html
Zresztą, wcześniej teksty o FHD ukazały się m.in. w „Rzeczpospolitej” i „Gazecie Prawnej”, więc dłużej nie mogłem trzymać głowy w piasku. Tym bardziej, że sprawa jest bardzo ciekawa.
Dlaczego tak się asekuruję? Bo nie podoba mi się odwrócona hipoteka a’la FHD. Nie to, że mam coś przeciwko tej spółce. Nie mam też najmniejszych podstaw, by twierdzić, że interes jest szemrany, albo że spółka proponuje zbyt małą rentę. Po prostu - jak każdy chyba człowiek - boję się czegoś, czego nie rozumiem. Czy bardzo skomplikowany mechanizm prawny i jego konsekwencje jest w stanie zrozumieć samotny staruszek? Wątpię. Tym bardziej, że nawet prawnicy nie są w tej sprawie zgodni.
Adwokat Rafał Dębowski z kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy, cytowany przez „Rzeczpospolitą”, ostrzega: gdyby spółka popadła w długi i doszłoby do egzekucji z nieruchomości, to wówczas może dojść do wygaśnięcia praw dożywotnika na podstawie art. 1000 par. 3 kodeksu cywilnego. - I starsze osoby zostałyby na lodzie - stwierdza Dębowski.
Adwokat Piotr Wieczorek z kancelarii Małkowski Matczuk Wieczorek ripostuje: „Polski system prawny jako zasadę przewiduje ochronę i zapewnienie trwałości praw dożywotnika, zarówno w razie prowadzenia egzekucji z nieruchomości (vide art. 1000 § 3 kodeksu postępowania cywilnego), jak i w razie sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym (art. 313 § 3 ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku prawo upadłościowe i naprawcze)”.
Swoją opinię pan mecenas kończy takim stwierdzeniem: „Nie zwalnia to oczywiście wszystkich przyszłych dożywotników z obowiązku dbania o własny interes prawny, poprzez staranne analizowanie wszystkich dokumentów, które konstutuowały będą przyszłą relację pomiędzy dożywotnikiem a funduszem hipotecznym”.
Brzmi to jak ponury żart. Oczami wyobraźni widzę staruszka lub staruszkę, która w wieku np. 80 lat jest w stanie zadbać o swój interes prawny. Może z kilkuset złotowej renty ma zatrudnić adwokata? W moim odczuciu, taka osoba będzie w praktyce zdana na łaskę funduszu. Tym bardziej, że - i tu jest pies pogrzebany - w księdze wieczystej nieruchomości, to on będzie figurował jako właściciel.
Tymczasem w krajach, w których funkcjonuje instytucja odwróconej hipoteki, instytucja finansowa (np. bank) staje się właścicielem mieszkania lub domu dopiero po śmierci klienta. Taki system jest z jego punktu widzenia o wiele bezpieczniejszy. Mam nadzieję, że także w Polsce banki zaoferują tego typu produkt. Niestety, seniorzy najpewniej będą musieli poczekać jeszcze co najmniej kilka lat. Ale lepiej się nie łudzić, że bank zgodzi się przyjąć każde mieszkanie lub dom w zamian za rentę.
To co w tej sytuacji mogą zrobić seniorzy? Kiedyś czekając na windę niechcący przysłuchiwałem się rozmowie dwóch sąsiadek. Jedna żaliła się drugiej, że ledwie wiąże koniec z końcem, że brakuje jej na leki itp. Wiedziałem jednak, że ma ona wykupione od gminy „za grosze” 60-metrowe mieszkanie. Nie wytrzymałem i zapytałem ją, czy ma dzieci. - No, tak - odpowiedziała. - A czy dokładają się do utrzymania mieszkania, które kiedyś odziedziczą po Pani? Staruszka nie odpowiedziała. Widać było jednak zmieszanie na jej twarzy, kiedy jeszcze dorzuciłem, że w tej sytuacji powinna sprzedać swoje mieszkanie i kupić sobie o połowę mniejszą kawalerkę. Po pierwsze, jej utrzymanie kosztowałoby o wiele mniej. A po drugie, pieniądze, które by jej zostały, wystarczą na godne życie.
No, ale pewnie zaraz usłyszę, że starych drzew się nie przesadza. To kwestia wyboru. Jednak niech nikt kto ma majątek wart setki tysięcy złotych nie narzeka, że jest biedny. Poza tym jestem przekonany, że można znaleźć nowe lokum, jeśli nie w tym samym bloku, to przy tej samej ulicy. Jedyny problem, to znalezienie kogoś, kto pomógłby seniorowi w przeprowadzeniu transakcji, przeprowadzce i ewentualnym remoncie. W ostateczności trzeba skorzystać z usługi osoby lub spółki, która za pomoc zażąda zapłaty.

Sposób na uzupełnienie emerytury: Odwrócona hipoteka


czywiście propozycja budzi sporo kontrowersji. Istnieją bowiem inne sposoby na uwolnienie kapitału zamrożonego w posiadanym mieszkaniu. Można je przecież sprzedać i albo kupić mniejsze (lub położone w mniej atrakcyjnej lokalizacji), albo wynająć inne mieszkanie. To jednak budzi obawy wielu osób, które odstraszy wizja przeprowadzki. W przypadku odwróconej hipoteki kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości do dnia śmierci, jest to zatem sytuacja bardziej komfortowa.
Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt raczej tylko dla ludzi, którzy nie mają rodziny mogącej pomóc załatwić sprawy mieszkaniowe lub wziąć osobę pod opiekę. Dla osób samotnych i posiadających mieszkanie odpowiednie dla swoich potrzeb – odwrócona hipoteka będzie uzupełnieniem emerytury i zapewni spokojną starość.
źródło: http://forsal.pl

O ostatecznym kształcie umowy zdecydują banki

Wiele kluczowych założeń dotyczących odwróconej hipoteki pozostawiono w dyspozycji banków przygotowujących rynkową ofertę. Będą one mogły decydować nie tylko o zasadach kalkulacji oraz formie wypłaty kredytu, ale i o sposobie weryfikacji wartości nieruchomości w czasie trwania umowy kredytu. Ten ostatni zapis budzi obawy, że dojdzie do sytuacji, w której w trakcie trwania umowy wycena nieruchomości będzie nierzetelna.

Odwrócona hipoteka nie tylko dla samotnych


Odwrócona hipoteka nie tylko dla samotnych

Projekt ustawy przewiduje, że umowę odwróconej hipoteki podpisać będą mogły nie tylko osoby samotne, ale także małżonkowie będący współwłaścicielami nieruchomości w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Śmierć jednej z osób nie spowoduje jej rozwiązania, ani zmiany wysokości wypłacanych środków. Umowa wygasa dopiero po śmierci obu małżonków. Co ciekawe, pod ustawę mają podlegać także nieruchomości obciążone hipoteką – wówczas kredytobiorca zostanie zobowiązany do spłaty zadłużenia ze środków uzyskanych z odwróconej hipoteki.
Ze względu na specyfikę odwróconego kredytu hipotecznego, kredytobiorcy będą zobowiązani do utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Oprócz terminowego opłacania podatku i czynszu, trzeba będzie wykonywać należyte remonty, a także ubezpieczyć nieruchomość od zdarzeń losowych. Banki będą tu miały pole do działania, możliwe, że niektóre część z tych obowiązków przejmą na siebie – dla starszych osób byłoby to duże ułatwienie.
Odwrócona hipoteka nie jest umową, od której nie można by odstąpić. Nieruchomość, której ona dotyczy, może zostać nawet sprzedana, lecz wówczas trzeba będzie wraz z odsetkami oddać wypłacone dotąd pieniądze.

Odwrócona hipoteka -Rozwiązanie dobre, ale kontrowersyjne


Rozwiązanie dobre, ale kontrowersyjne

Obecnie odwrócona hipoteka na polskim rynku nie istnieje. Trzy lata temu kilka banków (m.in. BRE Bank), deklarowały prowadzenie prac nad takim rozwiązaniem, jednak kryzys zatrzymał te prace. Mamy na rynku Fundusz Hipoteczny Dom, który w 2009 roku pojawił się w Warszawie i zaczął starszym osobom oferować produkt do odwróconej hipoteki podobny. Prawdopodobnie krok ten zmotywował urzędników MF do pracy nad projektem ustawy, która miałaby uregulować rodzący się rynek. Polska dołączy tym samym do sporej grupy krajów, w których odwrócona hipoteka z powodzeniem funkcjonuje od lat. Rozwiązanie takie posiada 10 krajów Unii Europejskiej. Jest ono także popularne w Stanach Zjednoczonych.
Najwięcej obaw budzi sytuacja, w której dojdzie do zgonu klienta (kredytobiorcy) w krótkim czasie po uruchomieniu umowy i dotychczas wypłacone środki w niewielkiej części pokrywają wartość nieruchomości. Projekt zabezpiecza jego spadkobierców przed przejęciem jej przez bank za bezcen. Projekt przewiduje, że prawni spadkobiercy zmarłego będą mieli pół roku na ewentualne spłacenie kredytu. Bank będzie miał obowiązek poinformowania ich o takiej możliwości za pośrednictwem ogłoszenia w prasie oraz swojej strony internetowej.
Jeśli w założonym okresie spadkobiercy nie spłacą kredytu, nieruchomość stanie się własnością banku. Jednak dla wielu osób zgromadzenie kilkudziesięciu lub więcej tysięcy złotych w ciągu kilku miesięcy może być zbyt trudne i wtedy nieruchomość przepadnie. Na dodatek część banków wprowadzi zapewne dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu i nie wiadomo, czy taka operacja będzie zawsze opłacalna.

Odwrócona hipoteka pozwoli im wykorzystać kapitał drzemiący w posiadanej nieruchomości

Odwrócona hipoteka pozwoli im wykorzystać kapitał drzemiący w posiadanej nieruchomości, a od uzyskanych środków nie trzeba będzie płacić podatku. Środki uzyskane w ten sposób nie będą także wliczane do dochodu uprawniającego do świadczeń w ramach pomocy społecznej. W zaprezentowanym przez MF projekcie zaznaczono, że chodzi tu nie tylko o mieszkania, ale i o działki. To bank, przygotowując rynkową ofertę, będzie decydował, jakie nieruchomości ona obejmie. 

Nieruchomość zastąpi zdolność kredytową klienta


Nieruchomość zastąpi zdolność kredytową klienta

Zasada odwróconej hipoteki (ang: reverse mortgage) jest prosta: właściciel zrzeka się praw do nieruchomości po śmierci. W zamian za to otrzymuje comiesięczną lub jednorazową wypłatę z banku lub innej instytucji finansowej. Pieniądze można przeznaczać na dowolny cel, a przy podpisywaniu umowy nie trzeba wykazywać się zdolnością kredytową – zabezpieczeniem jest nieruchomość.
Projekt ustawy zawiera niewiele konkretów, raczej określa czym odwrócona hipoteka w Polsce będzie. Wiadomo, że ma to być produkt przeznaczony dla osób w wieku powyżej 60 lat i posiadających:
• prawo własności nieruchomości, lub;
• prawo własności ułamkowej części nieruchomości, lub;
• prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, lub;
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Odwrócona hipoteka: Rozwiązanie przydatne, ale nie pozbawione wad


Odwrócona hipoteka: Rozwiązanie przydatne, ale nie pozbawione wad

Ministerstwo Finansów opublikowało założenia do ustawy o odwróconej hipotece – dla starszych osób rozwiązanie to daje szansę na uzyskanie dodatkowych środków na życie. Nie jest jednak pozbawione wad.

Racjonalny wybór kredytu


Racjonalny wybór

O ile więc popularność takiego kredytu na rozwiniętych rynkach jest faktem to w Polsce przyjęcie odwróconej hipoteki może być trudne. W społeczeństwie, które ma patriarchalny charakter, w którym więzy rodzinne i przekazywanie majątku z pokolenia na pokolenie (jak największego oczywiście) na ogromne znaczenie rozwój takiego produktu byłby utrudniony, ale nie niemożliwy. Na pewno w Polsce jest dosyć duża grupa osób, która jest w wieku emerytalnym i dodatkowo posiada nieobciążoną nieruchomość. Jest  to więc potencjalnie spora grupa klientów dla banków. Istnieje również szereg elementów, które mogłoby przyciągnąć kredytobiorców do tej formy pożyczania pieniędzy. Taką zachętą mogłaby być np. możliwość odliczania od podatku odsetek naliczanych od zadłużenia. Poza tym same banki muszą być przekonane do takiego rozwiązania. W tej chwili jednak tak nie jest, głównie z uwagi na ogromny popyt na tradycyjne kredyty hipoteczne. Banki nie mają więc motywacji by walczyć o inną grupę klientów niż ci co chcą kupić własne „m” lub działkę budowlaną.


źródło: http://www.ehipoteka.com.pl

Czy polscy emeryci to kupią?


Czy polscy emeryci to kupią?
Instytucja odwróconej hipoteki została dobrze przyjęta w Stanach Zjednoczonych i np. w Wielkiej Brytanii. Czy jest szansa na to, że emeryci w Polsce będą chcieli zaciągnąć taki kredyt?
Wydaje się, że jest to bardziej pytanie o kwestie społeczne niż techniczno-prawne. Od tej drugiej strony właściwie niewiele trzeba byłoby zmieniać by taki produkt wprowadzić na rynek. Nie trzeba tworzyć specjalnej organizacji na wzór wspomnianej FHA. Wystarczą odpowiednie programy ubezpieczeniowe, które będą chronić banki na wypadek spadku wartości nieruchomości poniżej kwoty kredytu i odsetek do spłaty. Wpis hipoteki w IV dziale księgi wieczystej dawałby prawo do spłaty kredytu w przypadku sprzedaży nieruchomości lub śmierci kredytobiorcy.
Bardziej złożony problem to kwestie mentalne naszego społeczeństwa. Posiadanie własnego mieszkania jest bardzo ważne i prestiżowe. Myśl o zastawianiu go celem uzyskania dodatkowej emerytury może być dużą barierą na drodze do przekonania klientów o słuszności takiego rozwiązania. Z drugiej strony dlaczego starsze osoby mają tylko liczyć na małe pieniądze ze strony ZUS? Mogą wziąć sprawy w swoje ręce i otrzymywać dodatkowe np. 1 000 PLN miesięcznie nie martwiąc się o ich spłatę. Kredyt zostanie przecież spłacony przez sprzedaż nieruchomości w przypadku śmierci. Jednocześnie spadkobiercy nie są pozbawieni pieniędzy. Mogą jedynie otrzymać kwotę pomniejszoną o kredyt jaki wykorzystał dziadek/babcia lub tata/mama (do zaciągnięcia którego mieli przecież pełne prawo). Zresztą, czy liczy się tylko to co otrzymają nasze dzieci lub wnuki? Odwrócona hipoteka po prostu odwraca sytuację emerytów posiadających mieszkania! To oni decydują, czy chcą mieć ekstra gotówkę, i spokojną emeryturę.