Odwrócona hipoteka to bujanie w obłokach

Odwrócona hipoteka to bujanie w obłokach
W zeszłym tygodniu przez media przetoczyła sie dyskusja dotycząca tzw. odwróconej hipoteki. Powód: Ministerstwo Finansów opublikowało wreszcie założenia do ustawy, która ma uregulować ten rynek, dziś dziki i nieokiełznany. Odwrócona hipoteka, jak piszą w „Gazecie Wyborczej” moi redakcyjni koledzy Marek Wielgo i Piotr Skwirowski, to „sposób, by osoby starsze, które mają mieszkanie, mogły dostać rentę od banku, w zamian za to, że to bank po ich śmierci przejmie mieszkanie”.

Póki co żadna poważna instytucja finansowa odwróconą hipoteką się nie interesuje. Oficjalne tłumaczenie jest takie, że skoro w prawie bankowym nie ma zdefiniowanej takiej usługi, jak odwrócona hipoteka, to banki nie mogą jej oferować. Pojawiły się za to prywatne spółki, które na własną rękę proponują starszym osobom notarialne umowy zakładające comiesięczną rentę w zamian za przejęcie mieszkania w przyszłości. Chętnych ponoć nie brakuje, zwłaszcza wśród lokatorów pragnących się uwolnić od opieki tak wyjątkowo upierdliwych cieciów, jak ten:

Główne zalety i wady odwróconej hipoteki - uregulowanie rynku takich umów z jednej strony i niską prognozę relacji renty do wartości mieszkania z drugiej - Marek Wielgo zdefiniował już celnie w swoim komentarzu w Wyborczej.biz. W pełni się z nim zgadzam, więc nie będę się dłużej rozwodził nad poruszonymi tam kwestiami. Chcę dodać tylko jeden argument na poparcie tezy, że odwrócona hipoteka nie ma w Polsce szans na upowszechnienie.

Otóź uważam, że banki nie będą chciały oferować odwróconej hipoteki, bo to dla nich zbyt ryzykowne. Bankowcy w Polsce nie nauczyli się jeszcze myśleć w perspektywie długoterminowej. Nie chodzi nawet o to, że polski rynek nieruchomości jest bardzo chwiejny, zaś ceny trudne do prognozowania nawet w perspektywie najbliższych pięciu lat, nie mówiąc o 20-30 latach. Banki już kilka razy w ostatnich latach pokazały, że ich horyzont myślenia kończy się na dwóch-trzech latach. Choćby wtedy, kiedy oferowali kredyty hipoteczne na 30 lat godząc się na pobieranie marży rzędu 0,8% i to jeszcze dla kredytu w walucie obcej. A reverse mortgage wiąże się z koniecznością jeszcze bardziej zaawansowanego zarządzania ryzykiem, niż zwykły kredyt.

Poza tym polskie banki panicznie boją się sytuacji, w której musiałyby zajmować się np. windykacją nieruchomości będących zastawem nie spłacanych na czas kredytów. „Nie zajmujemy się handlowaniem mieszkaniami, przejmowanie ich w ramach windykacji to ostatnia rzecz, o jakiej marzymy” - słyszałem w ostatnich latach w wielu bankach. Tymczasem odwrócona hipoteka to produkt, który z definicji zakłada, iż przyjdzie czas, w którym mieszkanie trzeba będzie przejąć i korzystnie sprzedać. Co ważne: skuteczne, efektywne przeprowadzenie tej operacji tak naprawdę decyduje o powodzeniu całej transakcji odwróconego kredytu hipotecznego.

Owszem, można sobie wyobrazić powołanie spółki celowej, która się tym zajmie, outsourcing tego procesu, stworzenie specjalnych aukcji nieruchomości sprzedawanych w ramach reverse mortgage. Obawiam się jednak, że na samą myśl o wchodzeniu na tę terra incognita bankowcom cierpnie skóra na grzbiecie. Bo znają się oni na handlu nieruchomościami tak, jak pewien dyrektor na urbanistyce:



Nie zmienia to faktu, że ten z banków, który pierwszy wejdzie na rynek odwróconej hipoteki i zgarnie kilkanaście tysięcy klientów, za kilkanaście lat będzie z tego tytułu osiągał wysokie zyski. Tylko po co ryzykować dziś, by korzyści miało odnieść dopiero kolejne pokolenie menedżerów? - pomyśli zapewne niejeden prezes banku. Korzyści oczywiście są wymierne i możliwe do oszacowania, choć mocno przyszłe :-). Pisali o tym ostatnio analitycy Home Broker:

„Z szacunków wynika, że mężczyzna, w zależności od zastosowanej metody kalkulacji, może liczyć na świadczenie rzędu 790-860 zł, a kobieta może liczyć na 520-580 zł. Oznacza to, że przez 18 lat bank „wykupuje” od mężczyzny nieruchomość wartą dziś 300.000 zł płacąc 155.000 zł (52% wartości), a od kobiety przez 23 lata „wykupuje” tę nieruchomość płacąc 160.000 zł (53%). Nieduża wysokość świadczenia w stosunku do wartości nieruchomości może być czynnikiem ograniczającym popyt na odwróconą hipotekę ze strony klientów. W obliczeniach nie uwzględniliśmy dodatkowych kosztów, na przykład prowizji czy kosztów ustanowienia hipoteki na rzecz banku”.

Z informacji zebranych przez Home Brokera wynika, że zainteresowanie banków wprowadzeniem do oferty odwróconej hipoteki jest małe. „Tylko jeden z 16 banków - BZ WBK - określił swoje zainteresowanie jako duże. Siedem banków oceniło je jako średnie. Aż dziewięć deklaruje natomiast, że jest ono małe i bardzo małe, bądź, że jeszcze nie podjęły w tej sprawie decyzji. Co ciekawe, zdania nie mają jeszcze największe banki, PKO BP i Pekao”. Nic dodać, nic ująć... Czas odwróconej hpoteki być może nadejdzie, ale nie wydaje mi się, by nastąpiło to w najbliższych kilku latach. Najpierw czeka nas upowszechnienie stałoprocentowych kredytów hipotecznych. Dopiero ustabilizowanie rentowności portfeli „zwykłych” kredytów hipotecznych pozwoli bankom myśleć o inwestowaniu w odwróconą hipotekę.

źródło: http://samcik.blox.pl