Zalety Odwróconej hipoteki
Odwrócona hipoteka to przede wszystkim szansa na podreperowanie rodzinnego budżetu. Wysokość renty zależy od wielu czynników, z których najważniejsze to: wiek i płeć potencjalnego kredytobiorcy oraz wartość nieruchomości. Szacuje się że 65-latek, będący właścicielem nieruchomości o wartości 400.000 złotych może liczyć na ok. 1500złotych miesięcznie. Renta ma zazwyczaj charakter dożywotni, choć oczywiście strony mogą umówić się na wypłatę świadczenia przez ściśle określony czas. Należy również pamiętać, że w świecie stosuje się również rozwiązania (choć na mniejszą skalę), w których bank wypłaca jednorazowo umówioną sumę pieniędzy.
Odwrócona hipoteka w Funduszu Senior
Fundusz Senior oferuje unikalny w Polsce produkt – hipotekę odwróconą. Jest to pomoc finansowa dla klientów – Seniorów - w wieku ponad 65 lat, którzy posiadają nieruchomość, poprzez dostarczenie im dodatkowych środków pieniężnych w postaci dożywotniej renty w zamian za ustanowienie zabezpieczenia na hipotece nieruchomości (lub ewentualnie przeniesienie własności nieruchomości). Naszym nadrzędnym celem jest zapewnienie jak najbardziej kompleksowej obsługi w zakresie bezpieczeństwa prawnego, uczciwości przeprowadzanych transakcji oraz ciągłe podnoszenie jakości naszych usług, tak aby zagwarantować Seniorom dostatecznie dużo praw, by mogli godnie dożyć swoich lat.
Bogate doświadczenie naszej kadry zarządzającej oraz pracowników w zakresie obrotu nieruchomościami, wyjaśniania stanów prawnych oraz pomocy dla osób zadłużonych pozwala nam zaspokajać klientów w sposób kompleksowy i bezpieczny, z uwzględnieniem wszelkich często nietypowych wymagań.
Jak więc otrzymać dożywotnią rentę, a przy tym zagwarantować sobie dostatecznie dużo praw, aby godnie dożyć swoich lat?
Bogate doświadczenie naszej kadry zarządzającej oraz pracowników w zakresie obrotu nieruchomościami, wyjaśniania stanów prawnych oraz pomocy dla osób zadłużonych pozwala nam zaspokajać klientów w sposób kompleksowy i bezpieczny, z uwzględnieniem wszelkich często nietypowych wymagań.
Jak więc otrzymać dożywotnią rentę, a przy tym zagwarantować sobie dostatecznie dużo praw, aby godnie dożyć swoich lat?
Odwrócona hipoteka to bujanie w obłokach
Odwrócona hipoteka to bujanie w obłokach
W zeszłym tygodniu przez media przetoczyła sie dyskusja dotycząca tzw. odwróconej hipoteki. Powód: Ministerstwo Finansów opublikowało wreszcie założenia do ustawy, która ma uregulować ten rynek, dziś dziki i nieokiełznany. Odwrócona hipoteka, jak piszą w „Gazecie Wyborczej” moi redakcyjni koledzy Marek Wielgo i Piotr Skwirowski, to „sposób, by osoby starsze, które mają mieszkanie, mogły dostać rentę od banku, w zamian za to, że to bank po ich śmierci przejmie mieszkanie”.
Póki co żadna poważna instytucja finansowa odwróconą hipoteką się nie interesuje. Oficjalne tłumaczenie jest takie, że skoro w prawie bankowym nie ma zdefiniowanej takiej usługi, jak odwrócona hipoteka, to banki nie mogą jej oferować. Pojawiły się za to prywatne spółki, które na własną rękę proponują starszym osobom notarialne umowy zakładające comiesięczną rentę w zamian za przejęcie mieszkania w przyszłości. Chętnych ponoć nie brakuje, zwłaszcza wśród lokatorów pragnących się uwolnić od opieki tak wyjątkowo upierdliwych cieciów, jak ten:
Główne zalety i wady odwróconej hipoteki - uregulowanie rynku takich umów z jednej strony i niską prognozę relacji renty do wartości mieszkania z drugiej - Marek Wielgo zdefiniował już celnie w swoim komentarzu w Wyborczej.biz. W pełni się z nim zgadzam, więc nie będę się dłużej rozwodził nad poruszonymi tam kwestiami. Chcę dodać tylko jeden argument na poparcie tezy, że odwrócona hipoteka nie ma w Polsce szans na upowszechnienie.
Otóź uważam, że banki nie będą chciały oferować odwróconej hipoteki, bo to dla nich zbyt ryzykowne. Bankowcy w Polsce nie nauczyli się jeszcze myśleć w perspektywie długoterminowej. Nie chodzi nawet o to, że polski rynek nieruchomości jest bardzo chwiejny, zaś ceny trudne do prognozowania nawet w perspektywie najbliższych pięciu lat, nie mówiąc o 20-30 latach. Banki już kilka razy w ostatnich latach pokazały, że ich horyzont myślenia kończy się na dwóch-trzech latach. Choćby wtedy, kiedy oferowali kredyty hipoteczne na 30 lat godząc się na pobieranie marży rzędu 0,8% i to jeszcze dla kredytu w walucie obcej. A reverse mortgage wiąże się z koniecznością jeszcze bardziej zaawansowanego zarządzania ryzykiem, niż zwykły kredyt.
Poza tym polskie banki panicznie boją się sytuacji, w której musiałyby zajmować się np. windykacją nieruchomości będących zastawem nie spłacanych na czas kredytów. „Nie zajmujemy się handlowaniem mieszkaniami, przejmowanie ich w ramach windykacji to ostatnia rzecz, o jakiej marzymy” - słyszałem w ostatnich latach w wielu bankach. Tymczasem odwrócona hipoteka to produkt, który z definicji zakłada, iż przyjdzie czas, w którym mieszkanie trzeba będzie przejąć i korzystnie sprzedać. Co ważne: skuteczne, efektywne przeprowadzenie tej operacji tak naprawdę decyduje o powodzeniu całej transakcji odwróconego kredytu hipotecznego.
Owszem, można sobie wyobrazić powołanie spółki celowej, która się tym zajmie, outsourcing tego procesu, stworzenie specjalnych aukcji nieruchomości sprzedawanych w ramach reverse mortgage. Obawiam się jednak, że na samą myśl o wchodzeniu na tę terra incognita bankowcom cierpnie skóra na grzbiecie. Bo znają się oni na handlu nieruchomościami tak, jak pewien dyrektor na urbanistyce:
Nie zmienia to faktu, że ten z banków, który pierwszy wejdzie na rynek odwróconej hipoteki i zgarnie kilkanaście tysięcy klientów, za kilkanaście lat będzie z tego tytułu osiągał wysokie zyski. Tylko po co ryzykować dziś, by korzyści miało odnieść dopiero kolejne pokolenie menedżerów? - pomyśli zapewne niejeden prezes banku. Korzyści oczywiście są wymierne i możliwe do oszacowania, choć mocno przyszłe :-). Pisali o tym ostatnio analitycy Home Broker:
„Z szacunków wynika, że mężczyzna, w zależności od zastosowanej metody kalkulacji, może liczyć na świadczenie rzędu 790-860 zł, a kobieta może liczyć na 520-580 zł. Oznacza to, że przez 18 lat bank „wykupuje” od mężczyzny nieruchomość wartą dziś 300.000 zł płacąc 155.000 zł (52% wartości), a od kobiety przez 23 lata „wykupuje” tę nieruchomość płacąc 160.000 zł (53%). Nieduża wysokość świadczenia w stosunku do wartości nieruchomości może być czynnikiem ograniczającym popyt na odwróconą hipotekę ze strony klientów. W obliczeniach nie uwzględniliśmy dodatkowych kosztów, na przykład prowizji czy kosztów ustanowienia hipoteki na rzecz banku”.
Z informacji zebranych przez Home Brokera wynika, że zainteresowanie banków wprowadzeniem do oferty odwróconej hipoteki jest małe. „Tylko jeden z 16 banków - BZ WBK - określił swoje zainteresowanie jako duże. Siedem banków oceniło je jako średnie. Aż dziewięć deklaruje natomiast, że jest ono małe i bardzo małe, bądź, że jeszcze nie podjęły w tej sprawie decyzji. Co ciekawe, zdania nie mają jeszcze największe banki, PKO BP i Pekao”. Nic dodać, nic ująć... Czas odwróconej hpoteki być może nadejdzie, ale nie wydaje mi się, by nastąpiło to w najbliższych kilku latach. Najpierw czeka nas upowszechnienie stałoprocentowych kredytów hipotecznych. Dopiero ustabilizowanie rentowności portfeli „zwykłych” kredytów hipotecznych pozwoli bankom myśleć o inwestowaniu w odwróconą hipotekę.
źródło: http://samcik.blox.pl
W zeszłym tygodniu przez media przetoczyła sie dyskusja dotycząca tzw. odwróconej hipoteki. Powód: Ministerstwo Finansów opublikowało wreszcie założenia do ustawy, która ma uregulować ten rynek, dziś dziki i nieokiełznany. Odwrócona hipoteka, jak piszą w „Gazecie Wyborczej” moi redakcyjni koledzy Marek Wielgo i Piotr Skwirowski, to „sposób, by osoby starsze, które mają mieszkanie, mogły dostać rentę od banku, w zamian za to, że to bank po ich śmierci przejmie mieszkanie”.
Póki co żadna poważna instytucja finansowa odwróconą hipoteką się nie interesuje. Oficjalne tłumaczenie jest takie, że skoro w prawie bankowym nie ma zdefiniowanej takiej usługi, jak odwrócona hipoteka, to banki nie mogą jej oferować. Pojawiły się za to prywatne spółki, które na własną rękę proponują starszym osobom notarialne umowy zakładające comiesięczną rentę w zamian za przejęcie mieszkania w przyszłości. Chętnych ponoć nie brakuje, zwłaszcza wśród lokatorów pragnących się uwolnić od opieki tak wyjątkowo upierdliwych cieciów, jak ten:
Główne zalety i wady odwróconej hipoteki - uregulowanie rynku takich umów z jednej strony i niską prognozę relacji renty do wartości mieszkania z drugiej - Marek Wielgo zdefiniował już celnie w swoim komentarzu w Wyborczej.biz. W pełni się z nim zgadzam, więc nie będę się dłużej rozwodził nad poruszonymi tam kwestiami. Chcę dodać tylko jeden argument na poparcie tezy, że odwrócona hipoteka nie ma w Polsce szans na upowszechnienie.
Otóź uważam, że banki nie będą chciały oferować odwróconej hipoteki, bo to dla nich zbyt ryzykowne. Bankowcy w Polsce nie nauczyli się jeszcze myśleć w perspektywie długoterminowej. Nie chodzi nawet o to, że polski rynek nieruchomości jest bardzo chwiejny, zaś ceny trudne do prognozowania nawet w perspektywie najbliższych pięciu lat, nie mówiąc o 20-30 latach. Banki już kilka razy w ostatnich latach pokazały, że ich horyzont myślenia kończy się na dwóch-trzech latach. Choćby wtedy, kiedy oferowali kredyty hipoteczne na 30 lat godząc się na pobieranie marży rzędu 0,8% i to jeszcze dla kredytu w walucie obcej. A reverse mortgage wiąże się z koniecznością jeszcze bardziej zaawansowanego zarządzania ryzykiem, niż zwykły kredyt.
Poza tym polskie banki panicznie boją się sytuacji, w której musiałyby zajmować się np. windykacją nieruchomości będących zastawem nie spłacanych na czas kredytów. „Nie zajmujemy się handlowaniem mieszkaniami, przejmowanie ich w ramach windykacji to ostatnia rzecz, o jakiej marzymy” - słyszałem w ostatnich latach w wielu bankach. Tymczasem odwrócona hipoteka to produkt, który z definicji zakłada, iż przyjdzie czas, w którym mieszkanie trzeba będzie przejąć i korzystnie sprzedać. Co ważne: skuteczne, efektywne przeprowadzenie tej operacji tak naprawdę decyduje o powodzeniu całej transakcji odwróconego kredytu hipotecznego.
Owszem, można sobie wyobrazić powołanie spółki celowej, która się tym zajmie, outsourcing tego procesu, stworzenie specjalnych aukcji nieruchomości sprzedawanych w ramach reverse mortgage. Obawiam się jednak, że na samą myśl o wchodzeniu na tę terra incognita bankowcom cierpnie skóra na grzbiecie. Bo znają się oni na handlu nieruchomościami tak, jak pewien dyrektor na urbanistyce:
Nie zmienia to faktu, że ten z banków, który pierwszy wejdzie na rynek odwróconej hipoteki i zgarnie kilkanaście tysięcy klientów, za kilkanaście lat będzie z tego tytułu osiągał wysokie zyski. Tylko po co ryzykować dziś, by korzyści miało odnieść dopiero kolejne pokolenie menedżerów? - pomyśli zapewne niejeden prezes banku. Korzyści oczywiście są wymierne i możliwe do oszacowania, choć mocno przyszłe :-). Pisali o tym ostatnio analitycy Home Broker:
„Z szacunków wynika, że mężczyzna, w zależności od zastosowanej metody kalkulacji, może liczyć na świadczenie rzędu 790-860 zł, a kobieta może liczyć na 520-580 zł. Oznacza to, że przez 18 lat bank „wykupuje” od mężczyzny nieruchomość wartą dziś 300.000 zł płacąc 155.000 zł (52% wartości), a od kobiety przez 23 lata „wykupuje” tę nieruchomość płacąc 160.000 zł (53%). Nieduża wysokość świadczenia w stosunku do wartości nieruchomości może być czynnikiem ograniczającym popyt na odwróconą hipotekę ze strony klientów. W obliczeniach nie uwzględniliśmy dodatkowych kosztów, na przykład prowizji czy kosztów ustanowienia hipoteki na rzecz banku”.
Z informacji zebranych przez Home Brokera wynika, że zainteresowanie banków wprowadzeniem do oferty odwróconej hipoteki jest małe. „Tylko jeden z 16 banków - BZ WBK - określił swoje zainteresowanie jako duże. Siedem banków oceniło je jako średnie. Aż dziewięć deklaruje natomiast, że jest ono małe i bardzo małe, bądź, że jeszcze nie podjęły w tej sprawie decyzji. Co ciekawe, zdania nie mają jeszcze największe banki, PKO BP i Pekao”. Nic dodać, nic ująć... Czas odwróconej hpoteki być może nadejdzie, ale nie wydaje mi się, by nastąpiło to w najbliższych kilku latach. Najpierw czeka nas upowszechnienie stałoprocentowych kredytów hipotecznych. Dopiero ustabilizowanie rentowności portfeli „zwykłych” kredytów hipotecznych pozwoli bankom myśleć o inwestowaniu w odwróconą hipotekę.
źródło: http://samcik.blox.pl
Odwrócona hipoteka będzie dostępna w 10 miastach Polski
Fundusz Hipoteczny DOM Sp. z o.o. - pierwsza na polskim rynku firma oferująca swoim klientom odwróconą hipotekę – pozyskał inwestora: TOTAL FIZ.
TOTAL FIZ – fundusz inwestycyjny zamknięty - został głównym udziałowcem spółki Fundusz Hipoteczny DOM, co zapewni finansowanie jej dynamiczniejszego rozwoju. Dzięki zaangażowaniu TOTAL FIZ już wkrótce usługa odwróconej hipoteki będzie oferowana przez Fundusz Hipoteczny DOM poza Warszawą, łącznie w 10 miastach Polski. Jeszcze w tym roku planowane jest uruchomienie oddziałów w największych miastach naszego kraju.
„Inwestujemy w firmy o dobrych perspektywach rozwoju. Dlatego właśnie zdecydowaliśmy się na podpisanie umowy z Fundusz Hipoteczny DOM. Ten biznes jest dość kapitałochłonny w pierwszych latach funkcjonowania, ale w długim terminie powinien generować satysfakcjonującą stopę zwrotu” – powiedział Konrad Łapiński, zarządzający TOTAL FIZ.
„Uznanie Funduszu Hipotecznego DOM za perspektywiczny projekt przez tak wybitnych finansistów utwierdza nasz w przekonaniu, że hipoteka odwrócona może rozwijać się w Polsce bardzo dynamicznie.” – dodał Robert Majkowski, prezes zarządu, a zarazem jeden z założycieli Funduszu Hipotecznego DOM.
Usługi świadczone przez Fundusz Hipoteczny DOM:
Instrument oferowany jest przez Fundusz od grudnia 2008 i spotkał się już ze znaczącym zainteresowaniem Seniorów. W ramach umowy zawieranej z Funduszem Hipotecznym DOM beneficjent, którym jest Senior posiadający nieruchomość, otrzymuje od Funduszu dożywotnią rentę hipoteczną w zamian za prawo do dysponowania przez Fundusz nieruchomością po śmierci beneficjenta. Konstrukcja umowy oparta została o zapisy Kodeksu Cywilnego w szczególności Artykułach nr 908-916 dot. Umowy o Dożywocie i obok świadczenia w postaci renty hipotecznej daje beneficjentowi prawo do nieodpłatnego zamieszkiwania w mieszkaniu lub domu będącego przedmiotem umowy, przy jednoczesnym przeniesieniu opłat czynszowych na Fundusz.
Umowa zawierana zklientami oparta jest o przepisy Kodeksu Cywilnego i zapewnia beneficjentowi dożywotnią rentę hipoteczną oraz możliwość dożywotniego korzystania z posiadanego mieszkania lub domu. Umowa zawsze zawierana w formie aktu notarialnego, a obecność notariusza zapewnia Seniorowi bezpłatną poradę prawną. Podobny wymóg porady prawnej dla umów hipoteki odwróconej obowiązuje w Stanach Zjednoczonych. Wszystkie koszty związane z transakcją, w tym podatki, rzeczoznawca majątkowy, kompletowanie dokumentów ponoszone są przez Fundusz Hipoteczny DOM, co daje klientom duży komfort i zwalnia ich z uciążliwych czynności i dodatkowych wydatków. Kodeks Cywilny i Kodeks Postępowania Cywilnego bardzo dobrze zabezpieczają interes Seniora-beneficjenta: w przypadku niewłaściwego realizowania przez Fundusz zobowiązań wynikających z umowy, np. gdyby Fundusz opóźniał się z wypłatą, Senior może taką umowę unieważnić
autor: ITBC Communication Sp. z o.o.
źródło: PR News
TOTAL FIZ – fundusz inwestycyjny zamknięty - został głównym udziałowcem spółki Fundusz Hipoteczny DOM, co zapewni finansowanie jej dynamiczniejszego rozwoju. Dzięki zaangażowaniu TOTAL FIZ już wkrótce usługa odwróconej hipoteki będzie oferowana przez Fundusz Hipoteczny DOM poza Warszawą, łącznie w 10 miastach Polski. Jeszcze w tym roku planowane jest uruchomienie oddziałów w największych miastach naszego kraju.
„Inwestujemy w firmy o dobrych perspektywach rozwoju. Dlatego właśnie zdecydowaliśmy się na podpisanie umowy z Fundusz Hipoteczny DOM. Ten biznes jest dość kapitałochłonny w pierwszych latach funkcjonowania, ale w długim terminie powinien generować satysfakcjonującą stopę zwrotu” – powiedział Konrad Łapiński, zarządzający TOTAL FIZ.
„Uznanie Funduszu Hipotecznego DOM za perspektywiczny projekt przez tak wybitnych finansistów utwierdza nasz w przekonaniu, że hipoteka odwrócona może rozwijać się w Polsce bardzo dynamicznie.” – dodał Robert Majkowski, prezes zarządu, a zarazem jeden z założycieli Funduszu Hipotecznego DOM.
Usługi świadczone przez Fundusz Hipoteczny DOM:
Instrument oferowany jest przez Fundusz od grudnia 2008 i spotkał się już ze znaczącym zainteresowaniem Seniorów. W ramach umowy zawieranej z Funduszem Hipotecznym DOM beneficjent, którym jest Senior posiadający nieruchomość, otrzymuje od Funduszu dożywotnią rentę hipoteczną w zamian za prawo do dysponowania przez Fundusz nieruchomością po śmierci beneficjenta. Konstrukcja umowy oparta została o zapisy Kodeksu Cywilnego w szczególności Artykułach nr 908-916 dot. Umowy o Dożywocie i obok świadczenia w postaci renty hipotecznej daje beneficjentowi prawo do nieodpłatnego zamieszkiwania w mieszkaniu lub domu będącego przedmiotem umowy, przy jednoczesnym przeniesieniu opłat czynszowych na Fundusz.
Umowa zawierana zklientami oparta jest o przepisy Kodeksu Cywilnego i zapewnia beneficjentowi dożywotnią rentę hipoteczną oraz możliwość dożywotniego korzystania z posiadanego mieszkania lub domu. Umowa zawsze zawierana w formie aktu notarialnego, a obecność notariusza zapewnia Seniorowi bezpłatną poradę prawną. Podobny wymóg porady prawnej dla umów hipoteki odwróconej obowiązuje w Stanach Zjednoczonych. Wszystkie koszty związane z transakcją, w tym podatki, rzeczoznawca majątkowy, kompletowanie dokumentów ponoszone są przez Fundusz Hipoteczny DOM, co daje klientom duży komfort i zwalnia ich z uciążliwych czynności i dodatkowych wydatków. Kodeks Cywilny i Kodeks Postępowania Cywilnego bardzo dobrze zabezpieczają interes Seniora-beneficjenta: w przypadku niewłaściwego realizowania przez Fundusz zobowiązań wynikających z umowy, np. gdyby Fundusz opóźniał się z wypłatą, Senior może taką umowę unieważnić
autor: ITBC Communication Sp. z o.o.
źródło: PR News
Renta dożywotnia
Oferta Centralnego Funduszu Hipotecznego (CFH) skierowana jest do osób w wieku emerytalnym, posiadających własne mieszkanie lub dom (również małżeństw). W zamian za przeniesienie prawa własności swojego mieszkania (lub domu) Centralny Fundusz Hipoteczny wypłaca comiesięczną, dożywotnią rentę oraz daje prawną, notarialną gwarancję dożywotniego korzystania z powyższego mieszkania (lub domu).
W Polsce takie rozwiązanie jest nowością. Osoby w wieku emerytalnym, podpisujące umowę z Centralnym Funduszem Hipotecznym mogą nadal mieszkać w swoich mieszkaniach, a jednocześnie dostawać za to pieniądze. W Stanach Zjednoczonych, krajach Europy Zachodniej jest to bardzo popularne źródło wpływów do domowego budżetu. Ta oferta nosi nazwę „odwróconej hipoteki”. Można ją porównać do zaciągania kredytu hipotecznego. Jednak zamiast kupować mieszkanie/ dom i spłacać raty, właściciel sprzedaje swoją nieruchomość instytucji finansowej (CFH), otrzymując co miesiąc określoną kwotę. Role kredytodawcy i kredytobiorcy są w tym przypadku odwrócone – stąd nazwa. Podczas trwania dożywotniej umowy, klient CFH może swobodnie mieszkać w swoim „M”, a nawet je okazjonalnie wynająć. Wysokość świadczenia finansowego ustalona jest w oparciu o dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące średniej długości życia w Polsce oraz wartość mieszkania w chwili podpisywania umowy.
źródło: http://www.centralnyfunduszhipoteczny.pl
W Polsce takie rozwiązanie jest nowością. Osoby w wieku emerytalnym, podpisujące umowę z Centralnym Funduszem Hipotecznym mogą nadal mieszkać w swoich mieszkaniach, a jednocześnie dostawać za to pieniądze. W Stanach Zjednoczonych, krajach Europy Zachodniej jest to bardzo popularne źródło wpływów do domowego budżetu. Ta oferta nosi nazwę „odwróconej hipoteki”. Można ją porównać do zaciągania kredytu hipotecznego. Jednak zamiast kupować mieszkanie/ dom i spłacać raty, właściciel sprzedaje swoją nieruchomość instytucji finansowej (CFH), otrzymując co miesiąc określoną kwotę. Role kredytodawcy i kredytobiorcy są w tym przypadku odwrócone – stąd nazwa. Podczas trwania dożywotniej umowy, klient CFH może swobodnie mieszkać w swoim „M”, a nawet je okazjonalnie wynająć. Wysokość świadczenia finansowego ustalona jest w oparciu o dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące średniej długości życia w Polsce oraz wartość mieszkania w chwili podpisywania umowy.
źródło: http://www.centralnyfunduszhipoteczny.pl
Kredyt "odwrócona hipoteka". Zapiszesz bankowi mieszkanie, dostaniesz rentę
Kredyt "odwrócona hipoteka". Zapiszesz bankowi mieszkanie, dostaniesz rentę
Wojciech Malicki
Masz minimum 60 lat, własne mieszkanie i potrzebujesz pieniędzy? Bank udzieli ci kredytu, którego nie będziesz musiał spłacać. Mało tego. To ty będziesz dostawał z banku co miesiąc pieniądze. A co z tego będzie miał bank? Twoje mieszkanie.
- Kredyt "odwrócona hipoteka"? Słyszałem i sam się zastanawiam, czy z takiej możliwości nie skorzystać. Muszę jednak porozumieć się z przebywającymi za granicą, dziećmi. I zapytać czy zechcą wrócić do Rzeszowa - mówi pan Czesław.
Jeśli dzieci pana Czesława nie będą zainteresowane powrotem do kraju i dziedziczeniem jego mieszkania wartego sporo pieniędzy, rzeszowian może sporo "dorobić" do comiesięcznej emerytury.
Nie trzeba spłacać
Ministerstwo Finansów kończy pracę nad projektem ustawy o kredycie zwanym „odwrócona hipoteka”. Jego zasada jest prosta - osoby, które ukończyły 60 lat będą mogły pod zastaw mieszkania lub domu, pożyczyć pieniądze w banku. Z tą różnicą, że nie będą w ratach spłacać bankowi pożyczonej kwoty. Tylko, to bank będzie im aż do śmierci wypłacał co miesiąc umówioną kwotę. Jej wysokość będzie wynikała z wartości zastawionej nieruchomości.
- To dobra oferta dla starszych, samotnych i niezamożnych osób. Pozwoli im godniej przeżyć ostatnie lata życia - mówi dr Krzysztof Kaszuba, ekonomista i rektor Wyższej Szkoły Zarządzania w Rzeszowie.
Po śmierci kredytobiorcy bank przejmie na własność zastawione mieszkanie lub dom, aby sprzedać je z zyskiem. Projekt ustawy przewiduje jednak, że spadkobiercy zmarłego będą mogli odzyskać nieruchomość - jeśli w ciągu roku wyrażą taką chęć i - co oczywiste - oddadzą bankowi wypłacone pieniądze.
Trzeba zmian
Projektem "odwróconej hipoteki" zajmą się teraz posłowie. Jego wdrożenie może potrwać wiele miesięcy, bo nowe rozwiązanie wymaga zmian w prawie bankowym, cywilnym i wieczystoksięgowym. Przedstawiciele banków badają już, jak dużym zainteresowaniem może cieszyć się nowy kredyt.
- Pomysł jest dobry, ale nie wróżę mu wielkiej popularności. W polskich rodzinach wciąż istnieją silne więzi, dlatego gros starszych osób będzie wolało nadal żyć skromnie, ale mieszkanie zapisać swoim dzieciom lub wnukom - dodaje dr Krzysztof Kaszuba.
- Pomysł jest dobry, ale nie wróżę mu wielkiej popularności. W polskich rodzinach wciąż istnieją silne więzi, dlatego gros starszych osób będzie wolało nadal żyć skromnie, ale mieszkanie zapisać swoim dzieciom lub wnukom - dodaje dr Krzysztof Kaszuba.
źródło: http://www.nowiny24.pl
Programy zamiany mieszkań mogą wygrać z odwróconą hipoteką
Trzy pytania do ... KRZYSZTOFA OPPENHEIMA, właściciela Oppenheim Enterprise - Na ile uruchomiony w lipcu w Warszawie pilotażowy program: Z większego na mniejsze, skierowany do starszych osób, może być miernikiem popularności odwróconej hipoteki, nad wprowadzeniem której trwają prace?
– Prace nad wprowadzeniem w Polsce odwróconej hipoteki trwają już ładnych kilka lat. Taka oferta w klasycznej formie, czyli tak jak to działa m.in. w USA, jest u nas skazana na porażkę. Jej adresaci, to głównie osoby starsze, a więc na ogół nieufne i niechętne do rewolucyjnych zmian, a do takich należy zaliczyć pozbycie się z prawa do własności mieszkania na rzecz banku czy jakiejś instytucji w zamian za obietnicę np. dożywotniej renty. Mogą się obawiać – i słusznie – co będzie, gdy taka firma czy bank przestaną płacić rentę? Nie można też wykluczyć konfliktu rodzinnego – mieszkanie przecież było już zaklepane dla jednego z wnuczków, albo po prostu miało zostać spieniężone przez spadkobierców. A zamiana mieszkania, z większego na mniejsze, powoduje, że starsza osoba cały czas jest właścicielem mieszkania. Uzyskana dopłata pozwala podreperować emerycki budżet. Klient może oddać stare, nieremontowane mieszkanie, a dostaje wyremontowany lub całkiem nowy lokal.
● Jednak kwota kredytu uzyskanego w ramach odwróconej hipoteki może być większa niż w przypadku zamiany mieszkania.
– Według mnie – będzie na odwrót. W przypadku odwróconej hipoteki mieszkanie jest wyceniane według tzw. wartości szybkiej sprzedaży, pomniejszonej o postępujące zużycie lokalu. Powoduje to, że kwota służąca jako podstawa do wyliczenia miesięcznej renty jest znacznie mniejsza niż bieżąca wartość mieszkania. U nas nie ma takiego ryzyka – wyceniamy mieszkanie według jego bieżącej wartości, a sprzedajemy od razu po zawarciu transakcji. W tak krótkim czasie wartość lokalu się nie zmieni, możemy bez obaw przyjmować mieszkania także w budynkach z wielkiej płyty. Klient dostaje do dyspozycji różnicę między ceną zakupu nowego mniejszego mieszkania i sprzedaży starego i może nią swobodnie dysponować od razu. Prowadzimy transakcję zamiany mieszkania 74 mkw. na Gocławiu (wielka płyta, lokal do remontu) na nowe mieszkanie o pow. 34 mkw. na Pradze-Północ, gotowe do zamieszkania. Dopłatę netto, czyli po potrąceniu wszystkich kosztów, w tym naszej prowizji i opłat notarialnych, szacujemy na około 130–150 tys. zł.
● Czy spodziewa się pan, że zainteresowanie tą ofertą będzie większe niż uruchomionym rok temu programem zamiany mieszkań na większe, skierowanym do młodych ludzi?
– Mamy mniej więcej pięć razy więcej zainteresowanych, którzy chcą zamienić mieszkanie na mniejsze. Dopóki banki nie powrócą do normalności w procedurze przyznawania kredytów, to program zamiany mieszkań na większe będzie rozwijał się powoli. Najczęściej barierą okazuje się trudno dostępny lub zbyt drogi kredyt.
Źródło: GP
Będzie odwrócona hipoteka, czyli kredyty za mieszkania
Osoby po 60. roku życia będą mogły przepisywać swoje mieszkania na rzecz banków. W zamian dostaną kredyty, których nie będą musiały spłacać. I nadal będą mieszkać w tych mieszkaniach - takie założenia do ustawy o tzw. odwróconej hipotece przedstawiło w poniedziałek Ministerstwo Finansów.
Dzięki odwróconej hipotece, czy - jak kto woli - odwróconemu kredytowi hipotecznemu emeryci i renciści będą mogli powiększyć swoje comiesięczne dochody. W zamian za przepisanie swojego mieszkania (muszą mieć prawo własności albo wieczystego użytkowania nieruchomości lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) na rzecz banku ten wypłaci im określoną w umowie kwotę. W ratach albo jednorazowo. Nie będzie przy tym wymagał zdolności kredytowej. Dotychczasowy właściciel lokalu nadal będzie mógł w nim mieszkać. Pieniądze, które dostanie za przekazanie mieszkania bankowi, będzie mógł wydać na dowolny cel. Na czynsz, jedzenie i leki albo na pomoc dzieciom i wnukom czy zagraniczne wojaże. Kredytobiorca nie musi przy tym zwracać tych pieniędzy bankowi. W ten sposób będzie mógł wykorzystać majątek, który zgromadził, czyli mieszkanie. Nie będzie mógł już jednak sprzedać mieszkania na wolnym rynku.
Po jego śmierci to bank sprzeda mieszkanie, zaspokajając z uzyskanych w ten sposób pieniędzy swoje roszczenia wobec kredytobiorcy. To, co zostanie, dostaną spadkobiercy. Taka spłata odwróconego kredytu będzie jednak odroczona o sześć miesięcy, licząc od dnia określenia wartości całego majątku i jego podziału pomiędzy spadkobierców. Chodzi o to, by spadkobiercy, jeśli zechcą zachować prawo do nieruchomości, mieli czas na spłatę zaciągniętego przez spadkodawcę odwróconego kredytu hipotecznego. Jeśli mieszkanie było warte - powiedzmy - 300 tys. zł, a odwrócony kredyt wraz z kosztami 150 tys. zł, to dla spadkobierców zostanie po sprzedaży mieszkania 150 tys. zł. Chyba że zwrócą bankowi 150 tys. zł - wtedy mieszkanie nie pójdzie pod młotek i przejdzie w całości na ich własność.
Odwróconą hipotekę stosuje 10 państw UE, m.in. Niemcy i Węgry. Ponadto USA i Australia. W Polsce to nowość. - Zaobserwowaliśmy duże zainteresowanie wprowadzeniem tego rodzaju usługi finansowej na polski rynek. Zgłaszali się do nas zarówno przedstawiciele sektora finansowego, jak i potencjalni kredytobiorcy - tłumaczy powód prac nad projektem wprowadzającym odwróconą hipotekę wiceminister finansów Dariusz Daniluk.
Po jego śmierci to bank sprzeda mieszkanie, zaspokajając z uzyskanych w ten sposób pieniędzy swoje roszczenia wobec kredytobiorcy. To, co zostanie, dostaną spadkobiercy. Taka spłata odwróconego kredytu będzie jednak odroczona o sześć miesięcy, licząc od dnia określenia wartości całego majątku i jego podziału pomiędzy spadkobierców. Chodzi o to, by spadkobiercy, jeśli zechcą zachować prawo do nieruchomości, mieli czas na spłatę zaciągniętego przez spadkodawcę odwróconego kredytu hipotecznego. Jeśli mieszkanie było warte - powiedzmy - 300 tys. zł, a odwrócony kredyt wraz z kosztami 150 tys. zł, to dla spadkobierców zostanie po sprzedaży mieszkania 150 tys. zł. Chyba że zwrócą bankowi 150 tys. zł - wtedy mieszkanie nie pójdzie pod młotek i przejdzie w całości na ich własność.
Odwróconą hipotekę stosuje 10 państw UE, m.in. Niemcy i Węgry. Ponadto USA i Australia. W Polsce to nowość. - Zaobserwowaliśmy duże zainteresowanie wprowadzeniem tego rodzaju usługi finansowej na polski rynek. Zgłaszali się do nas zarówno przedstawiciele sektora finansowego, jak i potencjalni kredytobiorcy - tłumaczy powód prac nad projektem wprowadzającym odwróconą hipotekę wiceminister finansów Dariusz Daniluk.
źródło: http://gospodarka.gazeta.pl
Odwrócona hipoteka? Pomysł dobry, ale...
Długo zabierałem się do napisania tekstu o Funduszu Hipotecznym Dom (FHD), spółce założone przez dwóch finansistów z Warszawy. Bałem się, że taki tekst może ją w pewnym sensie uwiarygodnić, bo skoro o spółce pisze „Gazeta”, to najpewniej nie jest szemrany interes. W końcu zmobilizował mnie kolega Maciek Samcik i napisaliśmy ten tekst razem
http://wyborcza.pl/biznes/1,82244,6858508,Renta_za_mieszkanie_.html
Zresztą, wcześniej teksty o FHD ukazały się m.in. w „Rzeczpospolitej” i „Gazecie Prawnej”, więc dłużej nie mogłem trzymać głowy w piasku. Tym bardziej, że sprawa jest bardzo ciekawa.
Dlaczego tak się asekuruję? Bo nie podoba mi się odwrócona hipoteka a’la FHD. Nie to, że mam coś przeciwko tej spółce. Nie mam też najmniejszych podstaw, by twierdzić, że interes jest szemrany, albo że spółka proponuje zbyt małą rentę. Po prostu - jak każdy chyba człowiek - boję się czegoś, czego nie rozumiem. Czy bardzo skomplikowany mechanizm prawny i jego konsekwencje jest w stanie zrozumieć samotny staruszek? Wątpię. Tym bardziej, że nawet prawnicy nie są w tej sprawie zgodni.
Adwokat Rafał Dębowski z kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy, cytowany przez „Rzeczpospolitą”, ostrzega: gdyby spółka popadła w długi i doszłoby do egzekucji z nieruchomości, to wówczas może dojść do wygaśnięcia praw dożywotnika na podstawie art. 1000 par. 3 kodeksu cywilnego. - I starsze osoby zostałyby na lodzie - stwierdza Dębowski.
Adwokat Piotr Wieczorek z kancelarii Małkowski Matczuk Wieczorek ripostuje: „Polski system prawny jako zasadę przewiduje ochronę i zapewnienie trwałości praw dożywotnika, zarówno w razie prowadzenia egzekucji z nieruchomości (vide art. 1000 § 3 kodeksu postępowania cywilnego), jak i w razie sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym (art. 313 § 3 ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku prawo upadłościowe i naprawcze)”.
Swoją opinię pan mecenas kończy takim stwierdzeniem: „Nie zwalnia to oczywiście wszystkich przyszłych dożywotników z obowiązku dbania o własny interes prawny, poprzez staranne analizowanie wszystkich dokumentów, które konstutuowały będą przyszłą relację pomiędzy dożywotnikiem a funduszem hipotecznym”.
Brzmi to jak ponury żart. Oczami wyobraźni widzę staruszka lub staruszkę, która w wieku np. 80 lat jest w stanie zadbać o swój interes prawny. Może z kilkuset złotowej renty ma zatrudnić adwokata? W moim odczuciu, taka osoba będzie w praktyce zdana na łaskę funduszu. Tym bardziej, że - i tu jest pies pogrzebany - w księdze wieczystej nieruchomości, to on będzie figurował jako właściciel.
Tymczasem w krajach, w których funkcjonuje instytucja odwróconej hipoteki, instytucja finansowa (np. bank) staje się właścicielem mieszkania lub domu dopiero po śmierci klienta. Taki system jest z jego punktu widzenia o wiele bezpieczniejszy. Mam nadzieję, że także w Polsce banki zaoferują tego typu produkt. Niestety, seniorzy najpewniej będą musieli poczekać jeszcze co najmniej kilka lat. Ale lepiej się nie łudzić, że bank zgodzi się przyjąć każde mieszkanie lub dom w zamian za rentę.
To co w tej sytuacji mogą zrobić seniorzy? Kiedyś czekając na windę niechcący przysłuchiwałem się rozmowie dwóch sąsiadek. Jedna żaliła się drugiej, że ledwie wiąże koniec z końcem, że brakuje jej na leki itp. Wiedziałem jednak, że ma ona wykupione od gminy „za grosze” 60-metrowe mieszkanie. Nie wytrzymałem i zapytałem ją, czy ma dzieci. - No, tak - odpowiedziała. - A czy dokładają się do utrzymania mieszkania, które kiedyś odziedziczą po Pani? Staruszka nie odpowiedziała. Widać było jednak zmieszanie na jej twarzy, kiedy jeszcze dorzuciłem, że w tej sytuacji powinna sprzedać swoje mieszkanie i kupić sobie o połowę mniejszą kawalerkę. Po pierwsze, jej utrzymanie kosztowałoby o wiele mniej. A po drugie, pieniądze, które by jej zostały, wystarczą na godne życie.
No, ale pewnie zaraz usłyszę, że starych drzew się nie przesadza. To kwestia wyboru. Jednak niech nikt kto ma majątek wart setki tysięcy złotych nie narzeka, że jest biedny. Poza tym jestem przekonany, że można znaleźć nowe lokum, jeśli nie w tym samym bloku, to przy tej samej ulicy. Jedyny problem, to znalezienie kogoś, kto pomógłby seniorowi w przeprowadzeniu transakcji, przeprowadzce i ewentualnym remoncie. W ostateczności trzeba skorzystać z usługi osoby lub spółki, która za pomoc zażąda zapłaty.
http://wyborcza.pl/biznes/1,82244,6858508,Renta_za_mieszkanie_.html
Zresztą, wcześniej teksty o FHD ukazały się m.in. w „Rzeczpospolitej” i „Gazecie Prawnej”, więc dłużej nie mogłem trzymać głowy w piasku. Tym bardziej, że sprawa jest bardzo ciekawa.
Dlaczego tak się asekuruję? Bo nie podoba mi się odwrócona hipoteka a’la FHD. Nie to, że mam coś przeciwko tej spółce. Nie mam też najmniejszych podstaw, by twierdzić, że interes jest szemrany, albo że spółka proponuje zbyt małą rentę. Po prostu - jak każdy chyba człowiek - boję się czegoś, czego nie rozumiem. Czy bardzo skomplikowany mechanizm prawny i jego konsekwencje jest w stanie zrozumieć samotny staruszek? Wątpię. Tym bardziej, że nawet prawnicy nie są w tej sprawie zgodni.
Adwokat Rafał Dębowski z kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy, cytowany przez „Rzeczpospolitą”, ostrzega: gdyby spółka popadła w długi i doszłoby do egzekucji z nieruchomości, to wówczas może dojść do wygaśnięcia praw dożywotnika na podstawie art. 1000 par. 3 kodeksu cywilnego. - I starsze osoby zostałyby na lodzie - stwierdza Dębowski.
Adwokat Piotr Wieczorek z kancelarii Małkowski Matczuk Wieczorek ripostuje: „Polski system prawny jako zasadę przewiduje ochronę i zapewnienie trwałości praw dożywotnika, zarówno w razie prowadzenia egzekucji z nieruchomości (vide art. 1000 § 3 kodeksu postępowania cywilnego), jak i w razie sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym (art. 313 § 3 ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku prawo upadłościowe i naprawcze)”.
Swoją opinię pan mecenas kończy takim stwierdzeniem: „Nie zwalnia to oczywiście wszystkich przyszłych dożywotników z obowiązku dbania o własny interes prawny, poprzez staranne analizowanie wszystkich dokumentów, które konstutuowały będą przyszłą relację pomiędzy dożywotnikiem a funduszem hipotecznym”.
Brzmi to jak ponury żart. Oczami wyobraźni widzę staruszka lub staruszkę, która w wieku np. 80 lat jest w stanie zadbać o swój interes prawny. Może z kilkuset złotowej renty ma zatrudnić adwokata? W moim odczuciu, taka osoba będzie w praktyce zdana na łaskę funduszu. Tym bardziej, że - i tu jest pies pogrzebany - w księdze wieczystej nieruchomości, to on będzie figurował jako właściciel.
Tymczasem w krajach, w których funkcjonuje instytucja odwróconej hipoteki, instytucja finansowa (np. bank) staje się właścicielem mieszkania lub domu dopiero po śmierci klienta. Taki system jest z jego punktu widzenia o wiele bezpieczniejszy. Mam nadzieję, że także w Polsce banki zaoferują tego typu produkt. Niestety, seniorzy najpewniej będą musieli poczekać jeszcze co najmniej kilka lat. Ale lepiej się nie łudzić, że bank zgodzi się przyjąć każde mieszkanie lub dom w zamian za rentę.
To co w tej sytuacji mogą zrobić seniorzy? Kiedyś czekając na windę niechcący przysłuchiwałem się rozmowie dwóch sąsiadek. Jedna żaliła się drugiej, że ledwie wiąże koniec z końcem, że brakuje jej na leki itp. Wiedziałem jednak, że ma ona wykupione od gminy „za grosze” 60-metrowe mieszkanie. Nie wytrzymałem i zapytałem ją, czy ma dzieci. - No, tak - odpowiedziała. - A czy dokładają się do utrzymania mieszkania, które kiedyś odziedziczą po Pani? Staruszka nie odpowiedziała. Widać było jednak zmieszanie na jej twarzy, kiedy jeszcze dorzuciłem, że w tej sytuacji powinna sprzedać swoje mieszkanie i kupić sobie o połowę mniejszą kawalerkę. Po pierwsze, jej utrzymanie kosztowałoby o wiele mniej. A po drugie, pieniądze, które by jej zostały, wystarczą na godne życie.
No, ale pewnie zaraz usłyszę, że starych drzew się nie przesadza. To kwestia wyboru. Jednak niech nikt kto ma majątek wart setki tysięcy złotych nie narzeka, że jest biedny. Poza tym jestem przekonany, że można znaleźć nowe lokum, jeśli nie w tym samym bloku, to przy tej samej ulicy. Jedyny problem, to znalezienie kogoś, kto pomógłby seniorowi w przeprowadzeniu transakcji, przeprowadzce i ewentualnym remoncie. W ostateczności trzeba skorzystać z usługi osoby lub spółki, która za pomoc zażąda zapłaty.
Sposób na uzupełnienie emerytury: Odwrócona hipoteka
czywiście propozycja budzi sporo kontrowersji. Istnieją bowiem inne sposoby na uwolnienie kapitału zamrożonego w posiadanym mieszkaniu. Można je przecież sprzedać i albo kupić mniejsze (lub położone w mniej atrakcyjnej lokalizacji), albo wynająć inne mieszkanie. To jednak budzi obawy wielu osób, które odstraszy wizja przeprowadzki. W przypadku odwróconej hipoteki kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości do dnia śmierci, jest to zatem sytuacja bardziej komfortowa.
Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt raczej tylko dla ludzi, którzy nie mają rodziny mogącej pomóc załatwić sprawy mieszkaniowe lub wziąć osobę pod opiekę. Dla osób samotnych i posiadających mieszkanie odpowiednie dla swoich potrzeb – odwrócona hipoteka będzie uzupełnieniem emerytury i zapewni spokojną starość.
źródło: http://forsal.pl
O ostatecznym kształcie umowy zdecydują banki
Wiele kluczowych założeń dotyczących odwróconej hipoteki pozostawiono w dyspozycji banków przygotowujących rynkową ofertę. Będą one mogły decydować nie tylko o zasadach kalkulacji oraz formie wypłaty kredytu, ale i o sposobie weryfikacji wartości nieruchomości w czasie trwania umowy kredytu. Ten ostatni zapis budzi obawy, że dojdzie do sytuacji, w której w trakcie trwania umowy wycena nieruchomości będzie nierzetelna.
Odwrócona hipoteka nie tylko dla samotnych
Odwrócona hipoteka nie tylko dla samotnych
Projekt ustawy przewiduje, że umowę odwróconej hipoteki podpisać będą mogły nie tylko osoby samotne, ale także małżonkowie będący współwłaścicielami nieruchomości w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Śmierć jednej z osób nie spowoduje jej rozwiązania, ani zmiany wysokości wypłacanych środków. Umowa wygasa dopiero po śmierci obu małżonków. Co ciekawe, pod ustawę mają podlegać także nieruchomości obciążone hipoteką – wówczas kredytobiorca zostanie zobowiązany do spłaty zadłużenia ze środków uzyskanych z odwróconej hipoteki.
Ze względu na specyfikę odwróconego kredytu hipotecznego, kredytobiorcy będą zobowiązani do utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Oprócz terminowego opłacania podatku i czynszu, trzeba będzie wykonywać należyte remonty, a także ubezpieczyć nieruchomość od zdarzeń losowych. Banki będą tu miały pole do działania, możliwe, że niektóre część z tych obowiązków przejmą na siebie – dla starszych osób byłoby to duże ułatwienie.
Odwrócona hipoteka nie jest umową, od której nie można by odstąpić. Nieruchomość, której ona dotyczy, może zostać nawet sprzedana, lecz wówczas trzeba będzie wraz z odsetkami oddać wypłacone dotąd pieniądze.
Odwrócona hipoteka -Rozwiązanie dobre, ale kontrowersyjne
Rozwiązanie dobre, ale kontrowersyjne
Obecnie odwrócona hipoteka na polskim rynku nie istnieje. Trzy lata temu kilka banków (m.in. BRE Bank), deklarowały prowadzenie prac nad takim rozwiązaniem, jednak kryzys zatrzymał te prace. Mamy na rynku Fundusz Hipoteczny Dom, który w 2009 roku pojawił się w Warszawie i zaczął starszym osobom oferować produkt do odwróconej hipoteki podobny. Prawdopodobnie krok ten zmotywował urzędników MF do pracy nad projektem ustawy, która miałaby uregulować rodzący się rynek. Polska dołączy tym samym do sporej grupy krajów, w których odwrócona hipoteka z powodzeniem funkcjonuje od lat. Rozwiązanie takie posiada 10 krajów Unii Europejskiej. Jest ono także popularne w Stanach Zjednoczonych.
Najwięcej obaw budzi sytuacja, w której dojdzie do zgonu klienta (kredytobiorcy) w krótkim czasie po uruchomieniu umowy i dotychczas wypłacone środki w niewielkiej części pokrywają wartość nieruchomości. Projekt zabezpiecza jego spadkobierców przed przejęciem jej przez bank za bezcen. Projekt przewiduje, że prawni spadkobiercy zmarłego będą mieli pół roku na ewentualne spłacenie kredytu. Bank będzie miał obowiązek poinformowania ich o takiej możliwości za pośrednictwem ogłoszenia w prasie oraz swojej strony internetowej.
Jeśli w założonym okresie spadkobiercy nie spłacą kredytu, nieruchomość stanie się własnością banku. Jednak dla wielu osób zgromadzenie kilkudziesięciu lub więcej tysięcy złotych w ciągu kilku miesięcy może być zbyt trudne i wtedy nieruchomość przepadnie. Na dodatek część banków wprowadzi zapewne dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu i nie wiadomo, czy taka operacja będzie zawsze opłacalna.
Odwrócona hipoteka pozwoli im wykorzystać kapitał drzemiący w posiadanej nieruchomości
Odwrócona hipoteka pozwoli im wykorzystać kapitał drzemiący w posiadanej nieruchomości, a od uzyskanych środków nie trzeba będzie płacić podatku. Środki uzyskane w ten sposób nie będą także wliczane do dochodu uprawniającego do świadczeń w ramach pomocy społecznej. W zaprezentowanym przez MF projekcie zaznaczono, że chodzi tu nie tylko o mieszkania, ale i o działki. To bank, przygotowując rynkową ofertę, będzie decydował, jakie nieruchomości ona obejmie.
Nieruchomość zastąpi zdolność kredytową klienta
Nieruchomość zastąpi zdolność kredytową klienta
Zasada odwróconej hipoteki (ang: reverse mortgage) jest prosta: właściciel zrzeka się praw do nieruchomości po śmierci. W zamian za to otrzymuje comiesięczną lub jednorazową wypłatę z banku lub innej instytucji finansowej. Pieniądze można przeznaczać na dowolny cel, a przy podpisywaniu umowy nie trzeba wykazywać się zdolnością kredytową – zabezpieczeniem jest nieruchomość.
Projekt ustawy zawiera niewiele konkretów, raczej określa czym odwrócona hipoteka w Polsce będzie. Wiadomo, że ma to być produkt przeznaczony dla osób w wieku powyżej 60 lat i posiadających:
• prawo własności nieruchomości, lub;
• prawo własności ułamkowej części nieruchomości, lub;
• prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, lub;
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
• prawo własności ułamkowej części nieruchomości, lub;
• prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, lub;
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Odwrócona hipoteka: Rozwiązanie przydatne, ale nie pozbawione wad
Odwrócona hipoteka: Rozwiązanie przydatne, ale nie pozbawione wad
Ministerstwo Finansów opublikowało założenia do ustawy o odwróconej hipotece – dla starszych osób rozwiązanie to daje szansę na uzyskanie dodatkowych środków na życie. Nie jest jednak pozbawione wad.
Racjonalny wybór kredytu
Racjonalny wybór
O ile więc popularność takiego kredytu na rozwiniętych rynkach jest faktem to w Polsce przyjęcie odwróconej hipoteki może być trudne. W społeczeństwie, które ma patriarchalny charakter, w którym więzy rodzinne i przekazywanie majątku z pokolenia na pokolenie (jak największego oczywiście) na ogromne znaczenie rozwój takiego produktu byłby utrudniony, ale nie niemożliwy. Na pewno w Polsce jest dosyć duża grupa osób, która jest w wieku emerytalnym i dodatkowo posiada nieobciążoną nieruchomość. Jest to więc potencjalnie spora grupa klientów dla banków. Istnieje również szereg elementów, które mogłoby przyciągnąć kredytobiorców do tej formy pożyczania pieniędzy. Taką zachętą mogłaby być np. możliwość odliczania od podatku odsetek naliczanych od zadłużenia. Poza tym same banki muszą być przekonane do takiego rozwiązania. W tej chwili jednak tak nie jest, głównie z uwagi na ogromny popyt na tradycyjne kredyty hipoteczne. Banki nie mają więc motywacji by walczyć o inną grupę klientów niż ci co chcą kupić własne „m” lub działkę budowlaną.
źródło: http://www.ehipoteka.com.pl
źródło: http://www.ehipoteka.com.pl
Czy polscy emeryci to kupią?
Czy polscy emeryci to kupią?
Instytucja odwróconej hipoteki została dobrze przyjęta w Stanach Zjednoczonych i np. w Wielkiej Brytanii. Czy jest szansa na to, że emeryci w Polsce będą chcieli zaciągnąć taki kredyt?
Wydaje się, że jest to bardziej pytanie o kwestie społeczne niż techniczno-prawne. Od tej drugiej strony właściwie niewiele trzeba byłoby zmieniać by taki produkt wprowadzić na rynek. Nie trzeba tworzyć specjalnej organizacji na wzór wspomnianej FHA. Wystarczą odpowiednie programy ubezpieczeniowe, które będą chronić banki na wypadek spadku wartości nieruchomości poniżej kwoty kredytu i odsetek do spłaty. Wpis hipoteki w IV dziale księgi wieczystej dawałby prawo do spłaty kredytu w przypadku sprzedaży nieruchomości lub śmierci kredytobiorcy.
Bardziej złożony problem to kwestie mentalne naszego społeczeństwa. Posiadanie własnego mieszkania jest bardzo ważne i prestiżowe. Myśl o zastawianiu go celem uzyskania dodatkowej emerytury może być dużą barierą na drodze do przekonania klientów o słuszności takiego rozwiązania. Z drugiej strony dlaczego starsze osoby mają tylko liczyć na małe pieniądze ze strony ZUS? Mogą wziąć sprawy w swoje ręce i otrzymywać dodatkowe np. 1 000 PLN miesięcznie nie martwiąc się o ich spłatę. Kredyt zostanie przecież spłacony przez sprzedaż nieruchomości w przypadku śmierci. Jednocześnie spadkobiercy nie są pozbawieni pieniędzy. Mogą jedynie otrzymać kwotę pomniejszoną o kredyt jaki wykorzystał dziadek/babcia lub tata/mama (do zaciągnięcia którego mieli przecież pełne prawo). Zresztą, czy liczy się tylko to co otrzymają nasze dzieci lub wnuki? Odwrócona hipoteka po prostu odwraca sytuację emerytów posiadających mieszkania! To oni decydują, czy chcą mieć ekstra gotówkę, i spokojną emeryturę.
Ile dostanę kredytu i ile to kosztuje
Ile dostanę kredytu i ile to kosztuje
Odsetki jakie zapłacimy oczywiście zależą od oprocentowania kredytu, które jest ustalane tak samo jak dla innych rodzajów kredytu – marża plus stopa referencyjna np. LIBOR/WIBOR 3 miesięczny. Odsetki do zapłaty są doliczane do kwoty kredytu, która zostanie zapłacona po okresie kredytowania. Klient w przypadku reverse mortgage płaci również na początku prowizję za przyznanie kredytu (z reguły 2 proc.) oraz comiesięczną opłatę za ryzyko spadku wartości nieruchomości. Te opłaty potrącane są z wypłacanej dla klienta raty.
W Polsce zapewne taki rodzaj kredytów byłby oprocentowany wyżej niż tradycyjny kredyt hipoteczny, ponieważ jest to de facto pożyczka hipoteczna, a te jak wiadomo są droższe o około 2 punkty procentowe od zwykłych kredytów.
Bank pożyczają w zależności od wartości nieruchomości i wieku kredytobiorcy od kilkunastu do kilkudziesięciu procent wartości nieruchomości (ale maksymalnie do limitu wyznaczonego przez FHA). Kwota kredytu zależy od wartości nieruchomości i wieku kredytobiorcy-osoba starsza dostanie więcej kredytu. Np. 65 latek wg danych FHA może otrzymać do 22% wartości nieruchomości podczas gdy (dla tej samej nieruchomości) 85-latek nawet do 60%! Jak ewentualne kwoty kredytów typu reverse mortgage będą wyglądać na polskim rynku zależeć będzie od oceny ryzyka przez poszczególne banki oraz towarzystwa ubezpieczeniowe.
Dostajesz pieniądze – nie musisz spłacać
Dostajesz pieniądze – nie musisz spłacać
Odwrócona hipoteka nie oznacza, że to my pożyczamy bankowi pieniądze. Kredyt ten polega na tym, że bank wypłaca kredytobiorcy przyznaną kwotę kredytu w comiesięcznych ratach. W tradycyjnym kredycie od razu otrzymujemy (właściwie osoba, od której kupujemy nieruchomość) od banku całą kwotę kredytu. Zobowiązanie z naszej strony to spłacanie rat kredytowych co miesiąc na konto banku. W odwróconej hipotece bank wypłaca co miesiąc określoną kwotę kredytu w równych ratach miesięcznych (choć są też programy, gdzie przyznaną kwotę w ramach odwróconej hipoteki można uzyskać od razu) a spłata całej kwoty kredytu wraz z odsetkami następuje w momencie sprzedaży nieruchomości (w wyniku śmierci głównego właściciela lub jego przeprowadzki do innej nieruchomości).
Instytucja odwróconej hipoteki najbardziej rozwinięta jest w Stanach Zjednoczonych. Na przykładzie więc tamtejszego rynku określimy charakterystykę tego produktu.
Kredyt ten może uzyskać osoba, która ukończyła 62 rok życia i jest właścicielem nieruchomości (jeśli chodzi o rodzaj nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, to tutaj również są specjalne wymagania). Z uwagi na to, że kredytu nie trzeba spłacać w comiesięcznych ratach nie jest wymagane posiadanie zdolności kredytowej. Może więc paść pytanie, czy kredyt jest więc kiedykolwiek spłacany? Odpowiedź jest oczywiście twierdząca. Spłata kredytu wraz z odsetkami następuje w momencie śmierci kredytobiorcy lub sprzedaży domu i przeprowadzki kredytobiorcy do nowego miejsca zamieszkania.
Wyraźnie trzeba podkreślić, że nieruchomość zastawiona pod kredyt typu reverse mortgage cały czas pozostaje własnością kredytobiorcy! W momencie spłaty kredytu cała nadwyżka ponad wysokość kredytu pozostającego do spłaty wędruje do kredytobiorcy (jeśli spłaca kredyt w wyniku sprzedaży nieruchomości) lub do spadkobierców (w przypadku śmierci głównego kredytobiorcy).
Proces udzielania kredytów typy reverse mortgage w USA przebiega bardzo sprawnie z uwagi na uczestnictwo w nim Federalnej Organizacji Mieszkaniowej (Federal Housing Association – FHA). Organizacja gwarantuje wypłatę odszkodowań pożyczkodawcom w przypadku, gdy fundusze pochodzące ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczają na spłatę wypłaconego kredytu i odsetek. Dodatkowo dba o to, by osoby decydujące się na tej rodzaj kredytu były dokładnie poinformowane o szczegółach działania reverse mortgage (każdy kredytobiorca musi podpisać oświadczenie, w którym potwierdza znajomość całego mechanizmu tego rodzaju pożyczek). Pieniądze na odszkodowanie pochodzą z opłat pobieranych od kredytobiorców (potrącane są z raty wypłacanej pożyczkobiorcy).
Odwrócona hipoteka raczej dla samotnych
Rz: W Polsce ma być wprowadzony tzw. odwrócony kredyt hipoteczny. Dzięki niemu osoby starsze będą dostawać pieniądze – w całości lub w miesięcznych ratach – pod zastaw swojego domu lub mieszkania. A po ich śmierci bank odzyska pieniądze, przejmując lokal.
Katarzyna Iwińska: Jest coraz więcej ludzi w podeszłym wieku, na emeryturach, którzy chcą korzystać z życia. Przed nimi jeszcze kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i dzięki odwróconej hipotece mogą realizować swoje potrzeby i marzenia. W Polsce, tak jak w innych krajach, takie rozwiązanie się przyjmie, ale będzie to proces wolniejszy niż w USA i w Europie Zachodniej.
Dlaczego?
Dzisiejsze pokolenie polskich 60- czy 70-latków ma bardzo ostrożne podejście do kredytów, nie ma zaufania do banków. Ponadto w Polsce więzi rodzinne są bardzo silne i dziadkowie mogą się obawiać, że takie rozwiązanie pogorszy ich stosunki z wnukami i rodziną. Pewnie więc tzw. odwrócone kredyty będą wykorzystywane przede wszystkim przez osoby samotne.
Dlaczego stosunki rodzinne miałyby się pogorszyć?
W naszej mentalności dość mocno zakorzenione jest myślenie, że starsze pokolenie powinno zapewnić młodym jakiś spadek. Wnukowie, którzy liczyli na lokal w spadku, mogą się więc zacząć obrażać na dziadków czy rodziców, którzy skorzystają z odwróconej hipoteki. Tym bardziej że mieszkania w Polsce są bardzo drogie.
A może będzie odwrotnie, rodziny będą namawiać dziadków do odwróconej hipoteki, aby potem żyć z tych pieniędzy?
Rzeczywiście, w Polsce często się zdarza, że rodziny uznają za normalne korzystanie i utrzymywanie się z emerytury babci czy dziadka. Może więc być i tak, że młodsze pokolenie będzie potrzebowało pieniędzy, na przykład na remont domu, i namówi starszych na taki kredyt.
Katarzyna Iwińska, socjolog z Collegium Civitas w Warszawie
źródło: http://www.rp.pl
Odwrócona hipoteka-dobrze się zastanów!
Odwrócona hipoteka-dobrze się zastanów!
Emeryci ze śródmieścia Warszawy znaleźli właśnie w skrzynkach ulotki z niezwykłą ofertą. Jedna z firm proponuje im po 1000 zł miesięcznie, o ile podpiszą umowę, że po śmierci danej osoby firma dostanie jej mieszkanie. Na Zachodzie od lat popularna jest tzw. „odwrócona hipoteka” – na co zwrócić uwagę, by się nie naciąć?
Oferta warszawskiej firmy wydaje się mało interesująca. Po pierwsze proponuje ona umowy tylko osobom po 70. roku życia. Biorąc pod uwagę ceny mieszkań w tej dzielnicy Warszawy najwyraźniej owa firma liczy, że przejmie mieszkania sędziwych osób za pól ceny. Dodatku firma działa zaledwie od dwóch miesięcy, ma kapitał zakładowy w wysokości 50 tys. zł i nie jest powiązana z żadnym legalnie działającym w Polsce bankiem – można więc mieć obawy, co do jej wypłacalności.
Odrzucenie tej konkretnej oferty nie znaczy jednak, że tzw. „odwrócona hipoteka” (ang. reverse mortgage) w ogóle nie jest ofertą godną rozważenia. W Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej to bardzo popularny produkt bankowy i źródło dodatkowych wpływów do domowego budżetu wielu emerytów. Na tamtych rynkach usług bankowych „odwrócona hipoteka” dostępna jest dla osób po 62. roku życia.
Co to takiego?
By otrzymać „odwróconą hipotekę” podpisujesz z bankiem umowę – de facto jest ona odwrotnością kredytu mieszkaniowego, który biorą młodzi. Jeśli spełniasz bankowe warunki, bank zobowiązuje się płacić ci określoną sumę (co miesiąc, kwartalnie itp.) – czyli odkupuje od ciebie mieszkanie na raty. W zamian ty przekazujesz mieszkanie bankowi. Aż do swojej śmierci masz prawo to mieszkanie użytkować, nie możesz go jednak nikomu sprzedać ani zapisać. Odrębne przepisy umowy regulują to, że np. możesz w mieszkaniu przeprowadzać remonty według swojego gustu, ale nie możesz doprowadzić lokalu do dewastacji. W zależności od tego, na co się z bankiem umówisz, umowa określa, czy np. przedstawiciel banku ma prawo i jak często kontrolować stan lokalu. Umowa o „odwróconą hipotekę” zostaje wpisana do księgi wieczystej nieruchomości do działu IV.
Argumenty za…
- jesteś osobą samotną i masz mieszkanie idealne dla swoich potrzeb, w którym chcesz spędzić starość – odwrócona hipoteka pozwoli ci przez wiele lat uzupełniać emeryturę i żyć godnie bez finansowych niepokojów;
- macie dom w atrakcyjnej miejscowości i chcielibyście się nim cieszyć jak najdłużej, ale przerażają was rosnące koszty utrzymania nieruchomości. Odwrócona hipoteka pozwoli wam na stare lata żyć wygodnie w miejscu, które lubicie;
- jeśli umówisz się z bankiem, że wolno ci będzie za twojego życia podnająć nieruchomość, gdy samodzielne życie stanie się zbyt trudne, możesz to mieszkanie wynająć. Zyski i z wynajmu, i z odwróconej hipoteki z pewnością pozwolą ci pokryć koszt pobytu w dobrym domu opieki.
- macie dom w atrakcyjnej miejscowości i chcielibyście się nim cieszyć jak najdłużej, ale przerażają was rosnące koszty utrzymania nieruchomości. Odwrócona hipoteka pozwoli wam na stare lata żyć wygodnie w miejscu, które lubicie;
- jeśli umówisz się z bankiem, że wolno ci będzie za twojego życia podnająć nieruchomość, gdy samodzielne życie stanie się zbyt trudne, możesz to mieszkanie wynająć. Zyski i z wynajmu, i z odwróconej hipoteki z pewnością pozwolą ci pokryć koszt pobytu w dobrym domu opieki.
Argumenty przeciw…
- masz zbyt duże dla siebie i za drogie w utrzymaniu mieszkanie – pomyśl, zamiast trzymać się go kurczowo, może lepiej lokal sprzedać na wolnym rynku, kupić sobie coś mniejszego, a z reszty pieniędzy korzystać w miarę potrzeb;
- korzystając z odwróconej hipoteki „przywiązujesz się” do jednego miejsca zamieszkania;
- jesteś osobą w sile wieku i liczysz, że odwrócona hipoteka zagwarantuje ci stały dochód przez najbliższe 20-30 lat. Pamiętaj jednak, że i w twoim życiu wiele może się zmienić. Może zechcesz zmienić stan cywilny, miejsce zamieszkania - a taka hipoteka będzie dla ciebie takim samym obciążeniem, jak wieloletni kredyt mieszkaniowy dla młodej rodziny na dorobku;
- twoja nieruchomość ma skomplikowany lub nieuregulowany stan prawny – zrezygnuj, bo do podpisania umowy o odwróconą hipotekę dojdzie, o ile jesteś jedynym właścicielem danej nieruchomości.
- korzystając z odwróconej hipoteki „przywiązujesz się” do jednego miejsca zamieszkania;
- jesteś osobą w sile wieku i liczysz, że odwrócona hipoteka zagwarantuje ci stały dochód przez najbliższe 20-30 lat. Pamiętaj jednak, że i w twoim życiu wiele może się zmienić. Może zechcesz zmienić stan cywilny, miejsce zamieszkania - a taka hipoteka będzie dla ciebie takim samym obciążeniem, jak wieloletni kredyt mieszkaniowy dla młodej rodziny na dorobku;
- twoja nieruchomość ma skomplikowany lub nieuregulowany stan prawny – zrezygnuj, bo do podpisania umowy o odwróconą hipotekę dojdzie, o ile jesteś jedynym właścicielem danej nieruchomości.
Ile można zarobić?
Przede wszystkim warto pamiętać, by umowę o odwróconą hipotekę podpisywać, gdy ceny mieszkań są wysokie, a nie wtedy, gdy spadają. Przy założeniu, że wypłata kredytu będzie następowała w miesięcznych ratach, do portfela właściciela nieruchomości o wartości ok. 400 tys. zł co miesiąc wpadnie ok. 1700 do 1900 zł wolnych od podatku.
Zwykle umowa banku z klientem stanowi, że wypłacona mu zostanie połowa aktualnej wartości nieruchomości – w ten sposób bank broni się przed ryzykiem, że za 20 czy 30 lat, gdy klient umrze i bank będzie mógł sprzedać tą nieruchomość, będzie ona już mniej warta niż w chwili podpisywania umowy. Bank może też ewentualnie potrącić z ceny mieszkania opłatę ubezpieczeniową, by chronić się przed spadkiem wartości nieruchomości.
Zwykle umowa banku z klientem stanowi, że wypłacona mu zostanie połowa aktualnej wartości nieruchomości – w ten sposób bank broni się przed ryzykiem, że za 20 czy 30 lat, gdy klient umrze i bank będzie mógł sprzedać tą nieruchomość, będzie ona już mniej warta niż w chwili podpisywania umowy. Bank może też ewentualnie potrącić z ceny mieszkania opłatę ubezpieczeniową, by chronić się przed spadkiem wartości nieruchomości.
Jak dostaniesz pieniądze?
Wypłata środków z „odwróconej hipoteki” może nastąpić na kilka sposobów. Najpowszechniej stosowane są wypłaty w ratach miesięcznych (czasem również kwartalnych, półrocznych lub rocznych) lub jednorazowe wypłaty całej kwoty. Klient ma jednak prawo wybrać kombinację kilku możliwości. W przypadku wypłaty pieniędzy w ratach, całkowita spłata sumy z umowy może nastąpić tylko po śmierci właściciela mieszkania lub wówczas, gdy pozostaje on poza domem przez co najmniej 12 kolejnych miesięcy.
Warto wiedzieć, że comiesięczne wpływy na rachunek klienta z tytułu umowy o „odwróconą hipotekę” nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od dochodów i nie są brane pod uwagę w dokumentach stwierdzających wysokość miesięcznych dochodów danej osoby.
Warto wiedzieć, że comiesięczne wpływy na rachunek klienta z tytułu umowy o „odwróconą hipotekę” nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od dochodów i nie są brane pod uwagę w dokumentach stwierdzających wysokość miesięcznych dochodów danej osoby.
źródło: http://www.plus50.pl
Czy odwrócona hipoteka zyska popularność w Polsce?
W praktyce może okazać się to trudne, choć odważnych do oferowania tej usługi z pewnością nie zabraknie. Kto pierwszy, ten lepszy – to wcale nie musi się okazać prawdą. O wprowadzeniu na polski rynek odwróconej hipoteki mówiło się już dwa lata temu. Początkowo naturalne zainteresowanie tematem przejawiały banki. Czas pokazał, że FHD uprzedził je i szuka swojej szansy na rynku. Kto wie, czy banki pozostając nieco na uboczu nie postępują jednak rozsądnie. W dobie kryzysu finansowego nie chcą angażować się w niepewne inicjatywy. Kiedy jednak zauważą potencjał rynku, z pewnością wejdą do gry z wszystkim, co mają, czyli kapitałem oraz bazą klientów. W przypadku odwróconej hipoteki nie ma jednak co liczyć na boom podobny do tego, jak na kredyty hipoteczne. Bardziej prawdopodobne jest to, że odwrócona hipoteka będzie jednym z wielu produktów dostępnych na rynku.
źródło: http://www.finanse.egospodarka.pl
źródło: http://www.finanse.egospodarka.pl
Fundusz Hipoteczny DOM bankiem nieruchomości
Mając na uwadze, że instytucja finansowa podpisuje z klientem umowę kupna mieszkania i gwarantuje mu prawo korzystania z lokalu, gromadzi ona przez lata pokaźny bank nieruchomości. Nieruchomości, których po śmierci klienta nie musi sprzedawać. Mogą one być wynajmowane, bądź stanowić doskonały zastaw pod kredyty wykorzystane na kolejne inwestycje. Mamy tu więc do czynienia z sytuacją odwrotną niż w przypadku dewelopera, który buduje mieszkania i musi szybko znaleźć na nie kupca. W przeciwnym razie ponosi wysokie koszty kredytu zaciągniętego na budowę mieszkań. W przypadku gdy klienci kupią mieszkania za swoje pieniądze, deweloper oddaje kredyty i zostaje ze swoim zyskiem, który stanowi różnica między kosztem budowy i kredytu, a ceną po jakiej sprzedał nieruchomości.
Co może zrobić w takiej sytuacji rodzina właściciela nieruchomości?
Możliwości jest kilka. Pierwszą jest pomoc finansowa rodzicom lub dziadkom. Bardziej będzie się opłacać wydać 500-600 zł miesięcznie i mieć perspektywę otrzymania mieszkania wartego nawet 300-400 tys. zł (licząc w cenach z największych miast), niż pozwolić oddać mieszkanie obcej firmie i liczyć na spadek, o ile babcia lub dziadek nie wykorzystają wszystkich pieniędzy zapisanych w umowie. Drugą możliwością jest zamiana mieszkania na mniejsze. Zwykle jedna osoba nie potrzebuje dużej powierzchni mieszkalnej, która dodatkowo niesie ze sobą większe koszty czynszu. Można sprzedać mieszkanie, kupić mniejsze, a nadwyżkę finansową przeznaczyć na pomoc finansową dla babci, dziadka. Można też sprzedać mieszkanie, pieniądze ulokować na dobrej lokacie, a skromne mieszkanie np. niedaleko najbliższej rodziny wynajmować długoterminowo. Oczywiście wiele zależy od wartości posiadanej nieruchomości. Odsetki z lokaty powinny jednak starczyć na pokrycie większości czynszu za wynajem.
Mieszkanie lub dom to doskonałe zabezpieczenie kredytu dla rodziny. O tym warto pamiętać. Lokal babci czy dziadka może stanowić podstawę zabezpieczenia, zarówno kredytu hipotecznego jak pożyczki hipotecznej branej pod zastaw mieszkania. Jednym słowem własnościowe mieszkanie to w obecnych czasach bardzo cenne aktywo, którego posiadanie stanowi duży atut w rozmowach z bankami. To tylko kolejny dowód na to, że walka o klienta rozegra się raczej wśród osób samotnych, nie posiadających spadkobierców.
Mieszkanie lub dom to doskonałe zabezpieczenie kredytu dla rodziny. O tym warto pamiętać. Lokal babci czy dziadka może stanowić podstawę zabezpieczenia, zarówno kredytu hipotecznego jak pożyczki hipotecznej branej pod zastaw mieszkania. Jednym słowem własnościowe mieszkanie to w obecnych czasach bardzo cenne aktywo, którego posiadanie stanowi duży atut w rozmowach z bankami. To tylko kolejny dowód na to, że walka o klienta rozegra się raczej wśród osób samotnych, nie posiadających spadkobierców.
Kontrowersyjne naliczanie wysokości świadczeń
Kontrowersyjne naliczanie wysokości świadczeń
Jak przyznali twórcy FHD na łamach Pulsu Biznesu z 20 maja, świadczenia będą wyliczane od 30-50% wartości nieruchomości. Ten stosunkowo niewielki procent wartości nieruchomości ma stanowić zabezpieczenie dla FHD. Z jednej strony nie wiadomo, jak długo klient będzie żył (średnia długość życia systematycznie rośnie), z drugiej strony mieszkanie ulega zniszczeniu i trudno określić jaka będzie jego cena za 15-20 lat. W tym momencie nasuwa się pytanie, czy warto poszukać alternatywy dla odwróconej hipoteki? Dzieci czy wnuki posiadacza mieszkania mogą próbować odwieść go od decyzji skorzystania z odwróconej hipoteki.
Jak przyznali twórcy FHD na łamach Pulsu Biznesu z 20 maja, świadczenia będą wyliczane od 30-50% wartości nieruchomości. Ten stosunkowo niewielki procent wartości nieruchomości ma stanowić zabezpieczenie dla FHD. Z jednej strony nie wiadomo, jak długo klient będzie żył (średnia długość życia systematycznie rośnie), z drugiej strony mieszkanie ulega zniszczeniu i trudno określić jaka będzie jego cena za 15-20 lat. W tym momencie nasuwa się pytanie, czy warto poszukać alternatywy dla odwróconej hipoteki? Dzieci czy wnuki posiadacza mieszkania mogą próbować odwieść go od decyzji skorzystania z odwróconej hipoteki.
Fundusz Hipoteczny Dom to nie instytucja charytatywna.
Fundusz Hipoteczny Dom to nie instytucja charytatywna.
Jak każda instytucja finansowa, tak i FHD musi na swojej działalności zarabiać. Jak dużo, zależeć będzie od wielu czynników. Najważniejsze, aby nie odbywało się to kosztem klienta. Trzeba zatem bardzo zwracać uwagę na to, co jest napisane w umowie „drobnym druczkiem”.
Nietrudno się domyśleć, że kluczową sprawą przy odwróconej hipotece będzie wycena nieruchomości, która stanowić ma podstawę do wypłaty świadczeń oraz sama ich wysokość. Innymi słowy, wskaźniki zdecydują, jakie świadczenia otrzymają klienci FHD. Najgorszym, co może spotkać klientów firm oferujących odwróconą hipotekę, to zaniżanie wartości lokali klientów pod pozorem np. kryzysu na rynku. Takie dyskonto w wycenie może oznaczać oczywiście pokrycie ryzyka, ale może być podyktowane chęcią zwiększenia zysków przez firmę oferującą odwróconą hipotekę. Im mniejsza wartość lokalu zapisana w umowie, tym niższe comiesięczne świadczenia.
Sytuacja podobna do opisanej powyżej dotyczyła m.in., największego banku hipotecznego w Wielkiej Brytanii. Bank Halifax został oskarżony w kwietniu br. przez media o zaniżanie wartości nieruchomości, pod które udzielał kredytów refinansowych. Zgodnie z informacjami prasowymi bank zaniżał wyceny nieruchomości o około 20% wobec średnich cen rynkowych. Gdyby przenieść ten przykład na nasze warunki, oznaczałoby to, że posiadacz lokalu o wartości rynkowej 300 tys. zł otrzyma wycenę 240 tys. zł i od takiej kwoty będą mu naliczane świadczenia z tytułu odwróconej hipoteki. Może warto, aby wraz z popularyzacją odwróconej hipoteki, określić w jaki sposób dokonywana będzie wycena lokalu klienta. Tu pojawia się największe pole do popisu.
Jak każda instytucja finansowa, tak i FHD musi na swojej działalności zarabiać. Jak dużo, zależeć będzie od wielu czynników. Najważniejsze, aby nie odbywało się to kosztem klienta. Trzeba zatem bardzo zwracać uwagę na to, co jest napisane w umowie „drobnym druczkiem”.
Nietrudno się domyśleć, że kluczową sprawą przy odwróconej hipotece będzie wycena nieruchomości, która stanowić ma podstawę do wypłaty świadczeń oraz sama ich wysokość. Innymi słowy, wskaźniki zdecydują, jakie świadczenia otrzymają klienci FHD. Najgorszym, co może spotkać klientów firm oferujących odwróconą hipotekę, to zaniżanie wartości lokali klientów pod pozorem np. kryzysu na rynku. Takie dyskonto w wycenie może oznaczać oczywiście pokrycie ryzyka, ale może być podyktowane chęcią zwiększenia zysków przez firmę oferującą odwróconą hipotekę. Im mniejsza wartość lokalu zapisana w umowie, tym niższe comiesięczne świadczenia.
Sytuacja podobna do opisanej powyżej dotyczyła m.in., największego banku hipotecznego w Wielkiej Brytanii. Bank Halifax został oskarżony w kwietniu br. przez media o zaniżanie wartości nieruchomości, pod które udzielał kredytów refinansowych. Zgodnie z informacjami prasowymi bank zaniżał wyceny nieruchomości o około 20% wobec średnich cen rynkowych. Gdyby przenieść ten przykład na nasze warunki, oznaczałoby to, że posiadacz lokalu o wartości rynkowej 300 tys. zł otrzyma wycenę 240 tys. zł i od takiej kwoty będą mu naliczane świadczenia z tytułu odwróconej hipoteki. Może warto, aby wraz z popularyzacją odwróconej hipoteki, określić w jaki sposób dokonywana będzie wycena lokalu klienta. Tu pojawia się największe pole do popisu.
Najlepszy klient to samotny klient, tj. bez spadkobierców
Najlepszy klient to samotny klient, tj. bez spadkobierców
Mając na uwadze więzy rodzinne, które mają dla Polaków bardzo duże znaczenie, łatwo się domyśleć, że potencjalny klient odwróconej hipoteki przemyśli sprawę kilka razy w obawie przed reakcją dzieci czy wnuków. I trudno dziwić się ich ewentualnej, negatywnej reakcji, jeśli nagle dowiedzą się, że babcia, zamiast im w spadku, przepisała mieszkanie obcej firmie, która w zamian za to zobowiązała się wypłacać jej do śmierci świadczenia pieniężne.
Pozytywną informacją dla instytucji finansowych może być to, że w Polsce mamy coraz więcej osób starszych i samotnych, które nie mają dzieci. W Polsce żyje 38,132 mln osób, z czego 9,341 mln to emeryci i renciści. Stanowią oni zatem 25% społeczeństwa, a z roku na rok proporcja ta rośnie. Według prognoz demograficznych w 2020 r. takich osób będzie 12 mln, co stanowić będzie już 30% ogólnej populacji. Osoby samotne mogą w pełni samodzielnie i z czystym sumieniem decydować o losie swojego mieszkania czy domu. Nie mogąc liczyć na wparcie dzieci, o wiele łatwiej oddadzą prawo do mieszkania w zamian za określoną kwotę wypłacaną im aż do śmierci.
Mając na uwadze więzy rodzinne, które mają dla Polaków bardzo duże znaczenie, łatwo się domyśleć, że potencjalny klient odwróconej hipoteki przemyśli sprawę kilka razy w obawie przed reakcją dzieci czy wnuków. I trudno dziwić się ich ewentualnej, negatywnej reakcji, jeśli nagle dowiedzą się, że babcia, zamiast im w spadku, przepisała mieszkanie obcej firmie, która w zamian za to zobowiązała się wypłacać jej do śmierci świadczenia pieniężne.
Pozytywną informacją dla instytucji finansowych może być to, że w Polsce mamy coraz więcej osób starszych i samotnych, które nie mają dzieci. W Polsce żyje 38,132 mln osób, z czego 9,341 mln to emeryci i renciści. Stanowią oni zatem 25% społeczeństwa, a z roku na rok proporcja ta rośnie. Według prognoz demograficznych w 2020 r. takich osób będzie 12 mln, co stanowić będzie już 30% ogólnej populacji. Osoby samotne mogą w pełni samodzielnie i z czystym sumieniem decydować o losie swojego mieszkania czy domu. Nie mogąc liczyć na wparcie dzieci, o wiele łatwiej oddadzą prawo do mieszkania w zamian za określoną kwotę wypłacaną im aż do śmierci.
Zaufanie do Funduszu Hipotecznego DOM to połowa sukcesu
Zaufanie do Funduszu Hipotecznego DOM to połowa sukcesu
Oczywistym jest, że oferowanie tak specyficznego produktu, jakim z pewnością jest odwrócona hipoteka, wymaga odpowiedniego podejścia do klienta. Osoby w podeszłym wieku, które stanowią grupę docelową FHD mają zupełnie inne spojrzenie na kwestie finansów, niż osoby młode. I trudno im się dziwić, skoro na instytucje finansowe spadają gromy i to właśnie im zarzuca się wywołanie kryzysu finansowego, który dotyka milionów osób na całym świecie. Przełamanie podświadomej nieufności potencjalnych klientów i pokazanie, że odwrócona hipoteka to korzyść dla obu stron, będzie niezwykle ważną częścią całego projektu popularyzacji tej usługi.
Bez zbudowania zaufania o sukcesie nie może być mowy. Twórcy FHD zdają sobie z tego sprawę i już zapowiadają pozyskanie inwestora z kapitałem, który pozwoli firmie rozwijać sieć placówek w największych miastach. Bez wątpienia początki będą trudne. Kwestie prawne, w tym prawo do dziedziczenia niewykorzystanych pieniędzy z odwróconej hipoteki, plus mentalność osób starszych, spowodują, że pionierzy nie będą mieli łatwego życia.
Dla pełnego bezpieczeństwa klientów przydałoby się wprowadzić nadzór na instytucjami, które będą oferować odwróconą hipotekę, a nie są bankami. Komisja Nadzoru Finansowego powinna przyjrzeć się takim firmom, podobnie jak Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Odwrócona hipoteka to coś więcej niż produkt bankowy. To po części jedno z rozwiązań na polepszenie coraz trudniejszej sytuacji finansowej emerytów i rencistów. O niewydolności ZUS wiadomo od dawna. OFE kuleją, a tzw. III filar emerytalny praktycznie nie istnieje. Skoro wkraczamy w sferę zabezpieczenia emerytalnego, które dotyczy pieniędzy tysięcy potencjalnych klientów na odwróconą hipotekę, warto zawczasu zadbać o ich interesy.
Oczywistym jest, że oferowanie tak specyficznego produktu, jakim z pewnością jest odwrócona hipoteka, wymaga odpowiedniego podejścia do klienta. Osoby w podeszłym wieku, które stanowią grupę docelową FHD mają zupełnie inne spojrzenie na kwestie finansów, niż osoby młode. I trudno im się dziwić, skoro na instytucje finansowe spadają gromy i to właśnie im zarzuca się wywołanie kryzysu finansowego, który dotyka milionów osób na całym świecie. Przełamanie podświadomej nieufności potencjalnych klientów i pokazanie, że odwrócona hipoteka to korzyść dla obu stron, będzie niezwykle ważną częścią całego projektu popularyzacji tej usługi.
Bez zbudowania zaufania o sukcesie nie może być mowy. Twórcy FHD zdają sobie z tego sprawę i już zapowiadają pozyskanie inwestora z kapitałem, który pozwoli firmie rozwijać sieć placówek w największych miastach. Bez wątpienia początki będą trudne. Kwestie prawne, w tym prawo do dziedziczenia niewykorzystanych pieniędzy z odwróconej hipoteki, plus mentalność osób starszych, spowodują, że pionierzy nie będą mieli łatwego życia.
Dla pełnego bezpieczeństwa klientów przydałoby się wprowadzić nadzór na instytucjami, które będą oferować odwróconą hipotekę, a nie są bankami. Komisja Nadzoru Finansowego powinna przyjrzeć się takim firmom, podobnie jak Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Odwrócona hipoteka to coś więcej niż produkt bankowy. To po części jedno z rozwiązań na polepszenie coraz trudniejszej sytuacji finansowej emerytów i rencistów. O niewydolności ZUS wiadomo od dawna. OFE kuleją, a tzw. III filar emerytalny praktycznie nie istnieje. Skoro wkraczamy w sferę zabezpieczenia emerytalnego, które dotyczy pieniędzy tysięcy potencjalnych klientów na odwróconą hipotekę, warto zawczasu zadbać o ich interesy.
Pionierem na polskim rynku oferującym usługę odwróconej hipoteki jest Fundusz Hipoteczny DOM
Pionierem na polskim rynku oferującym usługę odwróconej hipoteki jest Fundusz Hipoteczny DOM
Na dobry początek warto zerknąć na stronę internetową FHD, która zasługuje na uznanie - www.funduszhipoteczny.pl Nie ma na niej, charakterystycznych dla stron instytucji finansowych, zdjęć pięknych, młodych ludzi, emanujących uśmiechem. Są za to zdjęcia osób, w podeszłym wieku, nie ukrywających zmarszczek i siwizny, ale równocześnie radosnych i uśmiechniętych. Miłym ukłonem w stronę potencjalnych użytkowników serwisu są lupki powiększające tekst w zależności od potrzeb. Jak zapewniają twórcy FHD, znaczna część osób pracujących przy odwróconej hipotece to również osoby starsze, dzięki czemu łatwiejsze ma być nawiązanie kontaktu z potencjalnymi klientami. Trudno nie przyznać braw za tak nowatorskie podejście do przedstawienia oferty. To jednak marketing, a dla klienta najważniejsze są konkrety.
Na dobry początek warto zerknąć na stronę internetową FHD, która zasługuje na uznanie - www.funduszhipoteczny.pl Nie ma na niej, charakterystycznych dla stron instytucji finansowych, zdjęć pięknych, młodych ludzi, emanujących uśmiechem. Są za to zdjęcia osób, w podeszłym wieku, nie ukrywających zmarszczek i siwizny, ale równocześnie radosnych i uśmiechniętych. Miłym ukłonem w stronę potencjalnych użytkowników serwisu są lupki powiększające tekst w zależności od potrzeb. Jak zapewniają twórcy FHD, znaczna część osób pracujących przy odwróconej hipotece to również osoby starsze, dzięki czemu łatwiejsze ma być nawiązanie kontaktu z potencjalnymi klientami. Trudno nie przyznać braw za tak nowatorskie podejście do przedstawienia oferty. To jednak marketing, a dla klienta najważniejsze są konkrety.
Dla kogo odwrócona hipoteka, czyli reverse mortgage?
Dla kogo odwrócona hipoteka, czyli reverse mortgage?
Klientami, dla których wprowadza się ten produkt są osoby w podeszłym wieku, 65 lat i więcej. Muszą one mieć własnościowe mieszkanie lub dom, oraz podpisać umowę z instytucją oferującą odwróconą hipotekę. Hasłem przewodnim odwróconej hipoteki mogłoby być "uwolnij pieniądze ze swojej nieruchomości". To alternatywa dla sprzedaży lub wynajmu mieszkania. Osoba zainteresowana może mieszkać w swoim mieszkaniu, a jednocześnie otrzymywać za to pieniądze. W dobie bardzo niskich, w większości przypadków, świadczeń emerytalnych odwrócona hipoteka oferować ma właścicielowi mieszkania dodatkowo nawet kilkaset złotych miesięcznie, wypłacanych aż do śmierci. Od klienta wymagane jest jedynie dbanie o stan mieszkania.
Klientami, dla których wprowadza się ten produkt są osoby w podeszłym wieku, 65 lat i więcej. Muszą one mieć własnościowe mieszkanie lub dom, oraz podpisać umowę z instytucją oferującą odwróconą hipotekę. Hasłem przewodnim odwróconej hipoteki mogłoby być "uwolnij pieniądze ze swojej nieruchomości". To alternatywa dla sprzedaży lub wynajmu mieszkania. Osoba zainteresowana może mieszkać w swoim mieszkaniu, a jednocześnie otrzymywać za to pieniądze. W dobie bardzo niskich, w większości przypadków, świadczeń emerytalnych odwrócona hipoteka oferować ma właścicielowi mieszkania dodatkowo nawet kilkaset złotych miesięcznie, wypłacanych aż do śmierci. Od klienta wymagane jest jedynie dbanie o stan mieszkania.
Odwrócona hipoteka nadchodzi
Odwrócona hipoteka nadchodzi
Od wielu miesięcy bankowcy pracują nad skonstruowaniem i wprowadzeniem do oferty produktu reverse mortgage, czyli lustrzanego odbicia kredytu hipotecznego. Szanse na wprowadzenie odwróconej hipoteki jeszcze w tym roku są jednak nikłe.
O ile w Polsce o rozwiązaniu tym słyszało stosunkowo niewiele osób, o tyle w Stanach Zjednoczonych czy Europie Zachodniej jest to bardzo popularny produkt i źródło dodatkowych wpływów do domowego budżetu. Warto więc szerzej zastanowić się nad jego konstrukcją.
"Podstawą odwróconej hipoteki jest umowa podpisana między bankiem lub towarzystwem ubezpieczeń a właścicielem nieruchomości, który w zamian za zrzeczenie się po swojej śmierci praw do mieszkania lub domu, otrzymuje comiesięczną wypłatę z instytucji finansowej" – mówi Piotr Krawczyński, główny analityk DK NOTUS. "Brzmi to dość prosto, ale tak też jest w rzeczywistości. Najłatwiej jest tę sytuację porównać do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup własnego M, w którym co miesiąc następuje płatność raty. Jednak role kredytodawcy i kredytobiorcy zostały odwrócone" - dodaje Krawczyński.
Ponieważ nieruchomość przechodzi na własność banku lub towarzystwa dopiero po śmierci obecnego jej właściciela, dlatego jest to produkt skierowany głównie do osób starszych, które posiadają prawo własności nieruchomości, ale z różnych względów nie mają lub nie chcą wyznaczać spadkobierców. Na podpisanie umowy dotyczącej odwrotnej hipoteki decydują się również osoby, których wypłaty z tytułu emerytury nie pokrywają wszystkich wydatków, ponieważ pieniądze z takiego kredytu można przeznaczyć na dowolny cel.
Amerykanie korzystają z tego od lat
Produkt ma już ugruntowaną pozycję za oceanem, gdzie kierowany jest do osób, które skończyły 62 lata i posiadają własną nieruchomość. Inaczej niż w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego, kredytobiorcy nie muszą wykazywać dochodów, a nawet nie muszą ich w ogóle posiadać. To bank lub inna instytucja finansowa (np. firma ubezpieczeniowa) jest dłużnikiem wobec klienta, ale dług nigdy nie przekroczy połowy wartości zabezpieczenia kredytu czyli wartości nieruchomości należącej do klienta. Wypłata kredytu może nastąpić na jeden z czterech sposobów.
Najpowszechniej stosowane są wypłaty w ratach miesięcznych (czasem również kwartalnych, półrocznych lub rocznych) lub jednorazowe wypłaty całej kwoty kredytu. Klient ma jednak prawo skorzystać z linii kredytowej o ustalonym umową limicie lub wybrać kombinację wszystkich trzech, lub tylko dwóch poprzednich możliwości. W przypadku wypłaty kredytu w ratach, całkowita spłata może nastąpić tylko po śmierci kredytobiorcy lub wówczas, gdy pozostaje on poza domem przez co najmniej 12 kolejnych miesięcy.
Instytucja finansowa nie określa przeznaczenia kredytu, ale wymaga (w umowie), by stan techniczny nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu nie pogorszył się w czasie trwania umowy. Słowem, umowa zobowiązuje kredytobiorcę do dokonywania bieżących napraw i konserwacji nieruchomości, opłacania wszelkich opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości.
Ponadto comiesięczne wpływy na rachunek klienta z tytułu umowy kredytowej nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od dochodów i nie są brane pod uwagę w dokumentach stwierdzających wysokość miesięcznych dochodów kredytobiorcy.
Jak może to wyglądać w Polsce?
Umowa reverse mortgage zobowiąże bank do wypłaty 50 proc. (zakładając, że polskie banki posłużą się przykładem zza oceanu) wartości nieruchomości właścicielowi tej nieruchomości, który w zamian przeniesie prawo własności lokalu na bank. W efekcie, przy założeniu, że wypłata kredytu będzie następowała w miesięcznych ratach, do portfela właściciela nieruchomości o wartości ok. 400 tys. zł co miesiąc wpadnie ok. 1700 do 1900 zł wolnych od podatku.
Przeliczając tę kwotę, można założyć, że taka wypłata jest możliwa przez ok. 20 lat. Wszystko niestety około, ponieważ żaden z pytanych polskich banków (a pytaliśmy 11) nie ma jeszcze gotowego produktu i nie do końca wie, jak taki produkt skonstruować.
”Jestem fanem odwróconej hipoteki, ponieważ uważam, że może być doskonałym rozwiązaniem dla osób samotnych lub tych, które nie zdążyły zgromadzić odpowiedniego zabezpieczenia na emeryturę” – mówi Mateusz Żelechowski z MultiBanku.
„Niestety, obawiam się, że prace nad wprowadzeniem do oferty takiego produktu mogą trwać jeszcze długo. Ogromnie duże znaczenie ma mentalność naszego społeczeństwa. Przez wiele bowiem lat wierzyliśmy, że mieszkaniejest dobrem najwyższym, na które pracujemy całe życie i musimy przekazać je w spadku następnym pokoleniom. Realia zmieniły się co prawda, ale stereotypy trudno zmienić” – podkreśla Żelichowski.
BRE od dawna pracuje nad reverse mortgage. Produkt miałyby dystrybuować zarówno MultiBank, jak i mBank. Żelechowski przyznaje, że szkielet już jest, ale nie ma decyzji, by go doszlifować. W MultiBanku nie wyznaczono deadlinu dla odwróconej hipoteki.
Ale nad umożliwieniem obywatelom upłynnienia kapitału zamrożonego w nieruchomości myślą także politycy. Minister Andrzej Aumiller miał w ubiegłym roku namawiać władze miast, by te podpisywały z emerytami umowy, na mocy których w zamian za przeniesienie praw własności do nieruchomości na gminę emeryt dożywotnio otrzymywał miesięczne świadczenie w wysokości od 300 do 600 zł. Po śmierci emeryta mieszkanie przeszłoby na własność gminy i zostało sprzedane, a za uzyskane pieniądze gmina remontowałaby inne mieszkania do niej należące. Skończyło się jednak na pomyśle
źródło: http://dom.money.pl
Od wielu miesięcy bankowcy pracują nad skonstruowaniem i wprowadzeniem do oferty produktu reverse mortgage, czyli lustrzanego odbicia kredytu hipotecznego. Szanse na wprowadzenie odwróconej hipoteki jeszcze w tym roku są jednak nikłe.
O ile w Polsce o rozwiązaniu tym słyszało stosunkowo niewiele osób, o tyle w Stanach Zjednoczonych czy Europie Zachodniej jest to bardzo popularny produkt i źródło dodatkowych wpływów do domowego budżetu. Warto więc szerzej zastanowić się nad jego konstrukcją.
"Podstawą odwróconej hipoteki jest umowa podpisana między bankiem lub towarzystwem ubezpieczeń a właścicielem nieruchomości, który w zamian za zrzeczenie się po swojej śmierci praw do mieszkania lub domu, otrzymuje comiesięczną wypłatę z instytucji finansowej" – mówi Piotr Krawczyński, główny analityk DK NOTUS. "Brzmi to dość prosto, ale tak też jest w rzeczywistości. Najłatwiej jest tę sytuację porównać do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup własnego M, w którym co miesiąc następuje płatność raty. Jednak role kredytodawcy i kredytobiorcy zostały odwrócone" - dodaje Krawczyński.
Ponieważ nieruchomość przechodzi na własność banku lub towarzystwa dopiero po śmierci obecnego jej właściciela, dlatego jest to produkt skierowany głównie do osób starszych, które posiadają prawo własności nieruchomości, ale z różnych względów nie mają lub nie chcą wyznaczać spadkobierców. Na podpisanie umowy dotyczącej odwrotnej hipoteki decydują się również osoby, których wypłaty z tytułu emerytury nie pokrywają wszystkich wydatków, ponieważ pieniądze z takiego kredytu można przeznaczyć na dowolny cel.
Amerykanie korzystają z tego od lat
Produkt ma już ugruntowaną pozycję za oceanem, gdzie kierowany jest do osób, które skończyły 62 lata i posiadają własną nieruchomość. Inaczej niż w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego, kredytobiorcy nie muszą wykazywać dochodów, a nawet nie muszą ich w ogóle posiadać. To bank lub inna instytucja finansowa (np. firma ubezpieczeniowa) jest dłużnikiem wobec klienta, ale dług nigdy nie przekroczy połowy wartości zabezpieczenia kredytu czyli wartości nieruchomości należącej do klienta. Wypłata kredytu może nastąpić na jeden z czterech sposobów.
Najpowszechniej stosowane są wypłaty w ratach miesięcznych (czasem również kwartalnych, półrocznych lub rocznych) lub jednorazowe wypłaty całej kwoty kredytu. Klient ma jednak prawo skorzystać z linii kredytowej o ustalonym umową limicie lub wybrać kombinację wszystkich trzech, lub tylko dwóch poprzednich możliwości. W przypadku wypłaty kredytu w ratach, całkowita spłata może nastąpić tylko po śmierci kredytobiorcy lub wówczas, gdy pozostaje on poza domem przez co najmniej 12 kolejnych miesięcy.
Instytucja finansowa nie określa przeznaczenia kredytu, ale wymaga (w umowie), by stan techniczny nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu nie pogorszył się w czasie trwania umowy. Słowem, umowa zobowiązuje kredytobiorcę do dokonywania bieżących napraw i konserwacji nieruchomości, opłacania wszelkich opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości.
Ponadto comiesięczne wpływy na rachunek klienta z tytułu umowy kredytowej nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od dochodów i nie są brane pod uwagę w dokumentach stwierdzających wysokość miesięcznych dochodów kredytobiorcy.
Jak może to wyglądać w Polsce?
Umowa reverse mortgage zobowiąże bank do wypłaty 50 proc. (zakładając, że polskie banki posłużą się przykładem zza oceanu) wartości nieruchomości właścicielowi tej nieruchomości, który w zamian przeniesie prawo własności lokalu na bank. W efekcie, przy założeniu, że wypłata kredytu będzie następowała w miesięcznych ratach, do portfela właściciela nieruchomości o wartości ok. 400 tys. zł co miesiąc wpadnie ok. 1700 do 1900 zł wolnych od podatku.
Przeliczając tę kwotę, można założyć, że taka wypłata jest możliwa przez ok. 20 lat. Wszystko niestety około, ponieważ żaden z pytanych polskich banków (a pytaliśmy 11) nie ma jeszcze gotowego produktu i nie do końca wie, jak taki produkt skonstruować.
”Jestem fanem odwróconej hipoteki, ponieważ uważam, że może być doskonałym rozwiązaniem dla osób samotnych lub tych, które nie zdążyły zgromadzić odpowiedniego zabezpieczenia na emeryturę” – mówi Mateusz Żelechowski z MultiBanku.
„Niestety, obawiam się, że prace nad wprowadzeniem do oferty takiego produktu mogą trwać jeszcze długo. Ogromnie duże znaczenie ma mentalność naszego społeczeństwa. Przez wiele bowiem lat wierzyliśmy, że mieszkaniejest dobrem najwyższym, na które pracujemy całe życie i musimy przekazać je w spadku następnym pokoleniom. Realia zmieniły się co prawda, ale stereotypy trudno zmienić” – podkreśla Żelichowski.
BRE od dawna pracuje nad reverse mortgage. Produkt miałyby dystrybuować zarówno MultiBank, jak i mBank. Żelechowski przyznaje, że szkielet już jest, ale nie ma decyzji, by go doszlifować. W MultiBanku nie wyznaczono deadlinu dla odwróconej hipoteki.
Ale nad umożliwieniem obywatelom upłynnienia kapitału zamrożonego w nieruchomości myślą także politycy. Minister Andrzej Aumiller miał w ubiegłym roku namawiać władze miast, by te podpisywały z emerytami umowy, na mocy których w zamian za przeniesienie praw własności do nieruchomości na gminę emeryt dożywotnio otrzymywał miesięczne świadczenie w wysokości od 300 do 600 zł. Po śmierci emeryta mieszkanie przeszłoby na własność gminy i zostało sprzedane, a za uzyskane pieniądze gmina remontowałaby inne mieszkania do niej należące. Skończyło się jednak na pomyśle
źródło: http://dom.money.pl
Subskrybuj:
Posty (Atom)
