Odwrócona hipoteka-dobrze się zastanów!

Odwrócona hipoteka-dobrze się zastanów!

Emeryci ze śródmieścia Warszawy znaleźli właśnie w skrzynkach ulotki z niezwykłą ofertą. Jedna z firm proponuje im po 1000 zł miesięcznie, o ile podpiszą umowę, że po śmierci danej osoby firma dostanie jej mieszkanie. Na Zachodzie od lat popularna jest tzw. „odwrócona hipoteka” – na co zwrócić uwagę, by się nie naciąć?

Oferta warszawskiej firmy wydaje się mało interesująca. Po pierwsze proponuje ona umowy tylko osobom po 70. roku życia. Biorąc pod uwagę ceny mieszkań w tej dzielnicy Warszawy najwyraźniej owa firma liczy, że przejmie mieszkania sędziwych osób za pól ceny.  Dodatku firma działa zaledwie od dwóch miesięcy, ma kapitał zakładowy w wysokości 50 tys. zł i nie jest powiązana z żadnym legalnie działającym w Polsce bankiem – można więc mieć obawy, co do jej wypłacalności.
Odrzucenie tej konkretnej oferty nie znaczy jednak, że tzw. „odwrócona hipoteka” (ang. reverse mortgage) w ogóle nie jest ofertą godną rozważenia. W Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej to bardzo popularny produkt bankowy i źródło dodatkowych wpływów do domowego budżetu wielu emerytów. Na tamtych rynkach usług bankowych „odwrócona hipoteka” dostępna jest dla osób po 62. roku życia.

Co to takiego?

By otrzymać „odwróconą hipotekę” podpisujesz z bankiem umowę – de facto jest ona odwrotnością kredytu mieszkaniowego, który biorą młodzi. Jeśli spełniasz bankowe warunki, bank zobowiązuje się płacić ci określoną sumę (co miesiąc, kwartalnie itp.) – czyli odkupuje od ciebie mieszkanie na raty. W zamian ty przekazujesz mieszkanie bankowi. Aż do swojej śmierci masz prawo to mieszkanie użytkować, nie możesz go jednak nikomu sprzedać ani zapisać. Odrębne przepisy umowy regulują to, że np. możesz w mieszkaniu przeprowadzać remonty według swojego gustu, ale nie możesz doprowadzić lokalu do dewastacji. W zależności od tego, na co się z bankiem umówisz, umowa określa, czy np. przedstawiciel banku ma prawo i jak często kontrolować stan lokalu. Umowa o „odwróconą hipotekę” zostaje wpisana do księgi wieczystej nieruchomości do działu IV.

Argumenty za…

- jesteś osobą samotną i masz mieszkanie idealne dla swoich potrzeb, w którym chcesz spędzić starość – odwrócona hipoteka pozwoli ci przez wiele lat uzupełniać emeryturę i żyć godnie bez finansowych niepokojów;
- macie dom w atrakcyjnej miejscowości i chcielibyście się nim cieszyć jak najdłużej, ale przerażają was rosnące koszty utrzymania nieruchomości. Odwrócona hipoteka pozwoli wam na stare lata żyć wygodnie w miejscu, które lubicie;
- jeśli umówisz się z bankiem, że wolno ci będzie za twojego życia podnająć nieruchomość, gdy samodzielne życie stanie się zbyt trudne, możesz to mieszkanie wynająć. Zyski i z wynajmu, i z odwróconej hipoteki z pewnością pozwolą ci pokryć koszt pobytu w dobrym domu opieki.

Argumenty przeciw…

- masz zbyt duże dla siebie i za drogie w utrzymaniu mieszkanie – pomyśl, zamiast trzymać się go kurczowo, może lepiej lokal sprzedać na wolnym rynku, kupić sobie coś mniejszego, a z reszty pieniędzy korzystać w miarę potrzeb;
- korzystając z odwróconej hipoteki „przywiązujesz się” do jednego miejsca zamieszkania;
- jesteś osobą w sile wieku i liczysz, że odwrócona hipoteka zagwarantuje ci stały dochód przez najbliższe 20-30 lat. Pamiętaj jednak, że i w twoim życiu wiele może się zmienić. Może zechcesz zmienić stan cywilny, miejsce zamieszkania - a taka hipoteka będzie dla ciebie takim samym obciążeniem, jak wieloletni kredyt mieszkaniowy dla młodej rodziny na dorobku;
- twoja nieruchomość ma skomplikowany lub nieuregulowany stan prawny – zrezygnuj, bo do podpisania umowy o odwróconą hipotekę dojdzie, o ile jesteś jedynym właścicielem danej nieruchomości.

Ile można zarobić?

Przede wszystkim warto pamiętać, by umowę o odwróconą hipotekę podpisywać, gdy ceny mieszkań są wysokie, a nie wtedy, gdy spadają. Przy założeniu, że wypłata kredytu będzie następowała w miesięcznych ratach, do portfela właściciela nieruchomości o wartości ok. 400 tys. zł co miesiąc wpadnie ok. 1700 do 1900 zł wolnych od podatku.
Zwykle umowa banku z klientem stanowi, że wypłacona mu zostanie połowa aktualnej wartości nieruchomości – w ten sposób bank broni się przed ryzykiem, że za 20 czy 30 lat, gdy klient umrze i bank będzie mógł sprzedać tą nieruchomość, będzie ona już mniej warta niż w chwili podpisywania umowy. Bank może też ewentualnie potrącić z ceny mieszkania opłatę ubezpieczeniową, by chronić się przed spadkiem wartości nieruchomości.

Jak dostaniesz pieniądze?

Wypłata środków z „odwróconej hipoteki” może nastąpić na kilka sposobów. Najpowszechniej stosowane są wypłaty w ratach miesięcznych (czasem również kwartalnych, półrocznych lub rocznych) lub jednorazowe wypłaty całej kwoty. Klient ma jednak prawo wybrać kombinację kilku możliwości. W przypadku wypłaty pieniędzy w ratach, całkowita spłata sumy z umowy może nastąpić tylko po śmierci właściciela mieszkania lub wówczas, gdy pozostaje on poza domem przez co najmniej 12 kolejnych miesięcy.
Warto wiedzieć, że comiesięczne wpływy na rachunek klienta z tytułu umowy o „odwróconą hipotekę” nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od dochodów i nie są brane pod uwagę w dokumentach stwierdzających wysokość miesięcznych dochodów danej osoby.

źródło: http://www.plus50.pl